Proyectos de política de vivienda

[patxarana]

Hola a todos.

Últimamente estamos siendo testigos de que el problema de la vivienda va calentando por momentos tanto a la sociedad como a los medios de comunicación y el ruido de propuestas extremas no para de aumentar: “¡Exprópiese todo!” “¡Liberalización total ya!”

Como siempre, es muy peligroso que se polarice totalmente el discurso y que eso sea utilizado tanto por unos como por otros para sus intereses particulares, que no tienen nada que ver con arreglar de verdad el problema.

Con la esperanza de que alguien de fuera lea este foro y esto le pueda ayudar a ver más allá de las dicotomías simples y manipuladas, creo que es útil comentar aquí otras propuestas que podrían ayudar de verdad a solucionar el problema, y no solo de forma temporal, sino a largo plazo.

Por ello, me he animado a escribir mi propio proyecto de política de vivienda, que no deja de estar basado en mis lecturas y en las propias discusiones diarias del foro. Por supuesto, he de advertir que no soy un profesional del urbanismo o de hacienda, así que pido perdón por adelantado si cometo alguna inexactitud. Pero el caso es que los políticos parece ser que tampoco son muy expertos, vistos los nefastos resultados que han conseguido… así que yo no voy a ser menos que ellos.

Vamos a ello. El proyecto constaría de cinco patas:

1. Urbanismo

Los objetivos principales de la política de urbanismo deben ser:
1) Que haya siempre suelo disponible para construir vivienda.
2) Que el precio del suelo urbano para los constructores sea igual al precio del suelo rústico más los costes de urbanización.

Allá donde haya suelo rústico abundante cerca de la ciudad, la mejor forma de conseguir esos objetivos es que sean las administraciones públicas las que se encarguen del proceso de urbanización, siguiendo estos pasos:
1) Expropiación de terrenos alrededor de la ciudad para que haya siempre una bolsa de terrenos propiedad de la administración. Esos terrenos serían rústicos en el momento de la expropiación, luego el justiprecio sería el del terreno rústico.
2) Planeamiento y recalificación de los terrenos. A medida que la ciudad crece y se prevé el agotamiento del terreno urbanizable en un futuro próximo, se recalifican los terrenos públicos para que pasen a ser urbanizables.
3) Las administraciones públicas sacan los terrenos a concurso o subasta (dependiendo del tipo de vivienda que se vaya a construir). En el caso del concurso, solo se repercutirá el justiprecio de la expropiación, ya que los costes de urbanización correrán por cuenta del constructor.
4) Las obras de urbanización propiamente dichas se ejecutarán después de la adjudicación del concurso o subasta por el propio constructor, justo antes de empezar la construcción de las viviendas, para evitar el posible deterioro de la infraestructura en el caso de que la necesidad de vivienda disminuya.

En aquellos municipios donde escasee el suelo rústico en lugares bien comunicados con la ciudad existente o donde haya abundancia de viviendas antiguas y deterioradas, esta idea se puede combinar con otras medidas, como la edificación o rehabilitación forzosa, o la expropiación o subasta de terrenos urbanos vacíos o viviendas ruinosas.

2. Vivienda protegida: Vivienda de protección oficial en suelos cedidos por la administración pública

El objetivo sería que la mayor parte de las primeras viviendas de los trabajadores se construyeran bajo este régimen. Enlazando con el punto anterior, las administraciones públicas sacarían a concurso los terrenos urbanizables para la construcción de vivienda protegida. Los terrenos no se venderían, sino que se cederían por un periodo determinado de años, de forma que las viviendas que se construyan en ellas retornarían a la administración al finalizar ese periodo o al fallecer los propietarios originales. Aparte, la vivienda siempre estaría protegida, lo que quiere decir que nunca podría venderse o alquilarse por encima de unos precios tasados.

Las viviendas protegidas solo podrán adquirirse siendo residente legal en España durante un número mínimo de años y bajo la condición de ocuparse como primera vivienda por la persona que la adquiere, que tendrá la obligación de empadronarse en ella.

Esta aproximación tiene varias ventajas:
1) No hay ningún tramo especulativo del valor del suelo que se transmita al precio final de la vivienda. Esto se evita al no transmitírselo al constructor a través del terreno y al no repercutírselo al consumidor final, al estar tasados los precios finales de venta.
2) No tiene ningún sentido acaparar esas viviendas, ya que su precio disminuirá de forma natural a medida que la vivienda envejezca y el momento del retorno a la administración se acerque.
3) Como todas las viviendas acaban retornando a la administración, se facilita mucho la posibilidad de rehabilitar o demoler y sustituir bloques enteros al cabo de los años, lo que mejorará a largo plazo la calidad del parque de viviendas.
4) El propietario se involucra tanto en la financiación de la vivienda (ya que la adquiere) como en el mantenimiento durante todo su tiempo de vida, disminuyendo los costes y la complejidad de la gestión por parte de la administración.

3. Vivienda pública: Vivienda social en régimen de alquiler

Este régimen estaría pensado para cubrir los huecos que dejaría el de la vivienda protegida. Para aquellas personas que no tengan ahorros y no puedan acceder a ella, por ejemplo, personas jóvenes o de bajos recursos económicos, existiría la posibilidad de alquilar vivienda pública. La vivienda sería propiedad de las administraciones públicas y, para acceder a ella, sería necesario acreditar un nivel de ingresos o un patrimonio por debajo de un límite. La gente que recibiese algún tipo de ayuda para la vivienda lo haría siempre a través de este sistema.

No le doy prioridad a este régimen de alquiler frente al de la vivienda protegida porque me parece que sería mucho más complejo gestionarlo, al no hacerse responsables los inquilinos del mantenimiento de la vivienda, aparte de ser mucho más costoso para las administraciones públicas.

4. Vivienda libre: Impuesto sobre el valor de los terrenos urbanos

La vivienda libre seguiría existiendo y funcionaría exactamente igual que ahora, aunque su cometido se esperaría que fuese mucho más limitado: segundas residencias, viviendas de lujo, viviendas turísticas, alquiler por temporada, estudiantes y poco más.

La novedad estaría en que, asumiendo que ya no estará ahí para garantizar el derecho a la vivienda de nadie, se convertiría en la gallina de los huevos de oro ideal para exprimir fiscalmente. El impuesto perfecto para ello sería sobre el valor de los terrenos urbanos y tasaría los terrenos y viviendas exclusivamente por el espacio que ocupan y por su localización, de forma similar a como se hace ahora mismo con el valor catastral, pero sin incluir el valor de las construcciones. De esta manera, se consiguen tres objetivos:
1) Se recuperan las rentas extraordinarias que genera la sociedad o la naturaleza (el impuesto privado) para el común, de forma que el que quiera disfrutar de una vivienda en un barrio histórico o de unas vistas pintorescas pague por ello a quien no las disfruta.
2) Se penaliza el acaparamiento de viviendas vacías o de terrenos en sitios de alta demanda, fomentando su puesta en uso.
3) Se mejoraría la financiación de las administraciones públicas y, como contrapartida, se podrían bajar los impuestos a las capas productivas de la sociedad.

Si se calcula de manera inteligente, se puede conseguir que ese impuesto no disminuya el atractivo de esos terrenos, ya que, el que paga, ya estaba asumiendo un coste superior por alojarse en esas localizaciones. Simplemente, se trasladarían los ingresos que ahora están en manos privadas a manos públicas.

5. Transparencia y contrapesos

Esta propuesta otorga un papel fundamental a las administraciones públicas en la provisión de vivienda. Un papel que, ciertamente, nunca ha dejado de tener, aunque lleve unas cuantas décadas haciendo dejación de funciones.

El caso es que, para que estas políticas funcionen de forma eficiente y no sean presa de la corrupción desmedida, deben de existir contrapesos al poder de los poderes públicos y que todo el proceso se desarrolle con la máxima transparencia posible.

Uno de los principales impedimentos que creo que existen actualmente a que haya una política de vivienda efectiva es el excesivo papel que juegan los ayuntamientos en el proceso. Los ayuntamientos son los que mejor conocen las necesidades particulares de su municipio, pero a cambio están demasiado apegados al terreno y son el lugar perfecto para que un político deshonesto utilice la política en su propio favor. Además, muchas veces no disponen de los recursos necesarios. En las áreas metropolitanas, los problemas se agudizan, al no siempre estar de acuerdo los intereses de los habitantes de un municipio con los del resto del área metropolitana, siendo un campo abonado para las reacciones del tipo not in my backyard.

Un sistema mediante el cual las administraciones locales se encargasen de la gestión de última milla, pero los objetivos, los requisitos, la financiación y, sobre todo, la auditoría se proporcionasen desde instancias superiores (comunidades autónomas, gobierno central e incluso Europa), seguramente funcione mejor y evite más fácilmente que alguien pueda usar el sistema para aprovecharse.

Por supuesto, todos los concursos y subastas se harían con luz y taquígrafos y se publicarían en sitios donde todo el mundo tuviera acceso.

----

Bueno, este sería el esquema. Por supuesto, aportaciones, correcciones y enmiendas a la totalidad son más que bienvenidos. La idea es que mi mensaje sea solamente un punto de partida.

¡Saludos!

[saturno]

Cambia el titulo del hilo a " Proyectos de política de vivienda"

Asi podremos traer los "nuestros", de otros, y volver a sacar  posts enterrados en los archivos de TE-net

Poner palabras clave en el título, como hago en el hilo de Geopolitica


La idea y tu post inicial me parecieron muy buenos-
Lo estoy pensando,
Hubo foreros que también hicimos posts sobre el tema
(A saber cómo buscarlos) 

[patxarana]

Editado. ¡Gracias!

[patxarana]

Viendo que no hay movimiento, me gustaría sacar un tema relacionado: la vivienda vacía.

Cuando se trata el problema de la vivienda y se habla de las posibles soluciones, siempre acaba saliendo la vivienda vacía en la discusión. Sobre ella, se escuchan dos discursos contrapuestos:
1) Hay escasez: no hay viviendas disponibles y, las que hay, están donde no hay demanda.
2) Hay viviendas vacías de sobra, en todas partes, pero no salen al mercado porque están en manos muertas.
Los que afirman lo primero aseguran que la única solución es construir más. Los que afirman lo segundo dicen que no es necesario, que es un derroche de recursos y que supone una depredación innecesaria del medio natural.

Lo sorprendente de esta disputa es que no tiene su origen en dos formas distintas de abordar los problemas, sino que directamente no haya un acuerdo sobre cuál es la verdad. ¿Quién tiene razón? ¿Hay vivienda vacía de sobra o no la hay?

Para empezar, la escasez de información oficial no ayuda a diagnosticar bien la situación. Supuestamente, cada diez años, el INE realiza un censo de población y viviendas. El último es de 2021, aunque apenas he sabido sacar nada útil de él (tal vez sea solo mi torpeza al manejarme con la página del INE). El censo anterior fue en 2011, así que está totalmente obsoleto. Aparte del censo, el INE tiene otra estadística sobre la ocupación de las viviendas utilizando los datos del consumo eléctrico. Lo bueno de esa es que se actualiza con más frecuencia. Lo malo, que no dice absolutamente nada sobre el estado de las viviendas. Una vivienda donde no se consume nada puede estar perfecta o completamente ruinosa.

Los datos derivados del consumo eléctrico se han publicado en los medios, pero se han usado para apoyar las dos versiones opuestas. Efectivamente, los datos muestran que los mayores porcentajes de vivienda vacía están en el interior rural. En cambio, los números absolutos más altos de viviendas vacías están en las grandes ciudades.

Así que, ante la escasez de datos y certezas, voy a contar lo que veo con mis propios ojos, que, sabiendo que va estar completamente sesgado y particularizado para un entorno concreto, igual puede ayudarnos a profundizar en el análisis.

En la zona en la que vivo actualmente hay muchas viviendas individuales, lo que hace más fácil identificar cuáles están sin ocupar. Pues bien, hay montones de ellas. Me atrevería a decir que, de las viviendas con más de sesenta años, por lo menos un tercio están vacías. Y eso supone un buen porcentaje de la vivienda total. Algunas de ellas, se nota que llevan cerradas poco tiempo, seguramente porque los propietarios han fallecido recientemente o se han mudado con los hijos o a una residencia. Pero otras llevan años, si no décadas, vacías. Y el deterioro de esas casas es rapidísimo: primero, se desconchan las paredes por las humedades; después, empiezan las goteras, hasta que el tejado acaba cediendo y se desmorona; por último, los muros se derrumban.

El segundo aspecto interesante es que, de todas esas casas, las que están anunciadas en las inmobiliarias o en internet son poquísimas, quizá diez o doce en todo el municipio. Por supuesto, las que aparecen tienen precios absurdos, más caros que lo que costaba una nueva hace no tanto. A pesar de ello, de pronto, ves cómo, cada poco, abren una de las que no están tan deterioradas (que estaba incluso tapiada) que nunca estuvo en venta y empiezan a reformarla. Claramente, esas viviendas, seguramente heredadas, se traspasan o se venden entre familiares y conocidos, sin salir nunca al mercado. (Qué tiempos estos en los que la gente vive donde puede y no donde quiere...)

Viendo esto, me dio por pensar cuántas viviendas se quedarían vacías al año porque sus propietarios fallecen y se pasan años así, hasta que los herederos pasan el duelo y consiguen ponerse de acuerdo entre ellos para ponerla a la venta o en alquiler. Para esto sí que tenemos datos: en España, fallecieron 464.417 personas en 2022. Suponiendo que cada dos personas que fallecen ocupan una vivienda (en España casi toda la gente mayor tiene vivienda en propiedad), nos deja unas 230.000 viviendas desocupadas al año porque mueren sus propietarios. No me parece descabellado asumir que esas viviendas tarden cuatro años de media en ponerse a la venta. Aunque esto sea una mera suposición, si la damos por buena, perfectamente puede haber casi un millón de viviendas vacías solamente por razones sentimentales, por papeleos, por disputas familiares o, simplemente, por pereza de los herederos.

Otra cosa que me planteo, viendo que tantas viviendas se vuelven a ocupar sin salir nunca al mercado... ¿Hasta qué punto no se están acumulando viviendas vacías para que, el día de mañana, los hijos tengan un techo bajo el que vivir? En un contexto en el que el acceso a la vivienda es tan difícil, ¿no estarán quedándose cerradas a cal y canto durante años, a la espera de que los nietos del finado se hagan mayores y se muden a ella?

Lo que me sugieren estas reflexiones es que, de forma natural o por las circunstancias actuales, hay una parte importante de las viviendas vacías que no están en manos de grandes especuladores o himbersores, ni el bucle vendo-alquilo-vendo. ¿Que una fiscalidad un poco más agresiva podría ayudar a que salieran más rápido al mercado? Por supuesto, pero no siempre a costa de las manos fuertes.

En fin, lo dicho: mi visión sesgada y local. Sería muy interesante poder recabar más información sobre la vivienda vacía, porque un buen diagnóstico es necesario para dar con las soluciones correctas.