PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Primavera 2015

[saturno]

Hago una observación a las reflexiones del maestro (en su P.S. anterior):

Tomando como referencia la media estadistica europea de hogares alquilados/propietarios, se define un "objetivo" de convergencia (relativo), no un "mecanismo" regulatorio anclado en la Economía productiva (que es lo que definen los QGC con el precio del dinero, por ejemplo, a través de la BCE o el crédito a empresas).

Me parece que es fácil de ver.

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Si se considera tan sólo cumplir el objetivo de convergencia estadística, en este caso, conseguir que las estadísticas converjan de 22 a 30% de alquiler, por ejemplo, estamos razonando sin ninguna conexión con los  CGC (o QGC) de los Cuarteles generales del capitalismo.

Dicho de otro modo, el túnel de Friggit lo respetas igual bajando precios, que aumentando subsidios que terminarán en los bolsillos improductivos.

En la práctica, si los populo capitalistas se perpetúan en Europa y deciden que lo conveniente es que la proporcion de alquilados europeos baje desde el 30 actual al 10%, porque ellos lo valen, y para ello, desarrollan politicas de subsidio al alquiler/hipotecones, como si deciden bajadas de precios por m2,  el objetivo se consigue igual. El objetivo estadístico de volver a entrar dentro del túnel se Friggit lo pueden  cumplir igual.

En realidad, la convergencia estadística es por definición "falseable", y puede no responder a ninguna racionalidad economica. Es toda la crítica que se le puede hacer a los Tratados Europeos, cuando se les reprocha que  dependan de "aspiraciones politicas" (y además, con ideología CPI), pero sin tomar en cuenta la realidad economica de los Estados miembro.
 
Tomando esta opción de convergencia estadística, simplemente, se atizará el conflicto ya encendido entre los populocapitalistas, y los QGC que responderán exigiendo "ausiteridad". Terminaremos en una Lucha libre mexicana disfrazada de lucha de clases, cuando en realidad el conflicto será entre los QGC y los populocapitalistas subsidiados. Y los trabajadores,  sin trabajo y sin subsidios.

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Si se considera la solucion del "mecanismo" regulatorio proporcionado por los QGC, por ejemplo calculando un Tipo de rentabilidad inmobiliario (TRI) objetivo, por ejemplo, tomando el valor catastral y el precio del dinero (BCE y"mercados" de crédito a empresas), la vinculación que haces con los QGC es directa.

La vinculación es directa  y sobre todo, considera dos mediciones  independientes: mides por un lado la convergencia estadística entre % de alquilados/propietarios y por otro mides la rentabilidad inmobiliaria.  Con lo que puedes comparar y si es necesario "anclar" el objetivo social de convergencia por un lado, a la realidad de la Economía ordinaria por otro lado.

Luego, a nivel de Municipios/Gobiernos, dicho TRI se podrá utilizar bien o mal a la hora de converger estadisticamente, pero lo que no se podrá hacer es falsear la realidad economica sobre la que se implementa la convergencia estadística:
si cada país parte de una desviación de rentabilidad improductiva respecto del TRI de entre  5% y 10%, y los populocapitalistas europeos deciden converger a su manera al 8%, mediante subsidios, al final podremos converger todos hacia un 8% de desviación.

Pero lo que no se podrá ocultar es la realidad economica de la desviación en sí misma.
¡¡¡No se podrá ocultar que mantener esa politica de convergencia supone sacar de algún sitio un 8% de más de lo que producimos !!!

En este sentido, los PopuloCapitalistas tendran que contar con la cooperación de los QGC de la Economia Productiva a la hora de definir sus politicas de convergencia. Pero ya no será un "conflicto" de lucha libre. Será un debate publico que los Trabajadores tendrán que decidir en las urnas.

Los Municipios o Gobiernos podrán seguir optando entre subsidiar o reprimir (fiscalizar) la desviación usurera inmobliaria, pero lo que no podrán hacer es falsear la propia noción de  "convergencia" cuando se compara con la Economía real : porque además del túnel que dibuja Friggit, habrá que dibujar la Línea del TRI correspondiente a la rentabilidad inmobiliaria.

Al representar  la línea del TRI dentro del gráfico de Friggit,  el túnel, en lugar de aparecer como una banda horizontal,  igual  va a resultar que es un gusano, que sube o baja en función del tramo usurero, aunque en el interior de la propia banda, se mantengan las fluctuaciones de más o menos 10%.....

Es lo que quiero decir con fijar un TRI que no sea falseable, para poder vincular las politicas sociales de vivienda, el túnel de Friggit, con la  realidad de la economia productiva tal y como la marcan los QGC


¡Saludos!

[JENOFONTE10]

Aclaración sobre el objetivo 30% para vvdas. de alquiler en el parque inmobiliario de España (@Saturno).

Solo elegí esa cifra porque la menciona el D.G. del Mº, Van-Halen, en su aº.

Tengo en cuenta que los pisitos vacíos (oferta embalsamada) suponen un lastre doble para la economía productiva:

1.- Apuntalan por escasez forzada los precios todavía muy altos del alquiler (aunque transitoriamente es un cebo para ex-plazofijistas -'en-el-banco-ya-no-renta-nada'- reconvertibles en caseros aficionados [Shiller] merced a la represión fera. del tipobajitismo-casi-cero).
2.- Mantienen una capacidad instalada improductiva de pisitos vacíos que se deterioran sin aprovechar su cualidad 'habitacional', para lo que consumieron los recursos de su construcción y ahora de su mantenimiento, inversión por la que no se obtiene retorno (salvo el dinero negro que lavaron), dado que las plusvalías inmobiliarias cesaron en 2007.

Por eso, reincorporarlos a la economía productiva sería doblemente útil (dos pájaros de un tiro):
- aumentaría la cantidad ofrecida, bajando los precios de alquiler.
- aprovecharía la inversión ya realizada proporcionando unos retornos razonables que al menos cubriesen los gastos de mantenimiento y reparación del parque inmobiliario, además de engrosar las arcas pcas., contribuyendo a reducir el déficit fiscal que se provocó al pinchar la burbuja.

El desglose por países del mix de vvdas. propiedad/alquiler ya revelaba hace años que los países centrales, tienen promedios de alquilados superiores a la euro-media del 30%:

ESPAÑA OCUPA EL SÉPTIMO LUGAR EN EL RANKING DE PAÍSES DE LA UE CON MAYOR
PROPORCIÓN DE VIVIENDAS EN PROPIEDAD
Fuente: IWD nº 37, Instituto de la Economía Alemana, 13 de septiembre de 2013.

Los países europeos con mayor porcentaje de viviendas en propiedad son todos miembros
de reciente adhesión: Rumanía con un 96,6%, Lituania (92,3%), Croacia (92,1%) y Eslovaquia (90,2%). A continuación figuran Bulgaria con un 87,2% y Estonia con un 83,5%.

España ocupa el séptimo lugar en el ranking con una proporción de un 82,7% de viviendas en propiedad y es el país de la antigua UE-15 con mayor porcentaje de propietarios de viviendas. A pocas décimas se sitúan Letonia y Polonia, mientras que las cifras bajan al entorno del 80% en Malta y la República Checa. En Portugal las viviendas en propiedad suponen un 75% y en Finlandia un 74%. Italia llega casi a un 73%, mientras que Bélgica se sitúa por debajo del 72%. Irlanda y Suecia se mueven alrededor de un 70%. El Reino Unido, los Países Bajos y Dinamarca están por encima del 67%. En Francia el porcentaje de viviendas en propiedad es del 63,1% y baja a un 57,5% en Austria. Alemania –con un 45,8%- es el país de la UE con la menor cuota de viviendas en propiedad, aunque las cifras han ido subiendo algo en los últimos años.

Me limité a observar que no haría falta construir nada, ni siquiera 'tocar' las 3 millones de 2ª's residencias, ya que la mitad de los otros 3 millones de pisitos vacíos son suficientes para alcanzar ese promedio (poco ambicioso) del 30%.

Obsérvese que incluso el 46% de vvdas. alquiladas (caso alemán) sería alcanzable con los pisitos vacíos. Es que ya los hemos construido: en eso sí hemos sido de la CHAMPIONS.

Es una lástima que el miedo a los destrozos de los bichos, por no hacerse un seguro y para evitar que Hda. detecte el fraude y recaude por alquileres, tenga toda esa inversión parada y deteriorándose, IMPRODUCTIVA.

Saludos.

[JENOFONTE10]

NHD (no hay dinero). ¿Desempolvando las cartillas de racionamiento?.

Sobre las monedas extraoficiales propuestas por Varoufakis y Colau una nota en el blog de Conthe:

Trata sobre Bitcoin (escasez), dinero de emergencia (salvavidas para el NHD) y monedas locales (terruñismos promotores del gasto de cercanía).

http://www.expansion.com/blogs/conthe/2015/06/16/varoufakis-vs-ada-colau.html

Saludos.

[saturno]

Lo que es (im)productivo no sería el propio inmueble, sino el tramo (improductivo) de renta que se embolsan los caseros, restándolo de Empresa y Trabajo

Es el sistema de los vasos comunicantes


El número de inmuebles embalsamados viene a ser indiferente, si lo miras según ese sistema .

Lo que importa es el coste de los que están disponibles, -- o el de reposición de los que falten, incluso si su rarefacción es artificial.
Porque ese coste 1) se resta del Trabajo&Empresa, y por encima del coste de reposición y del interés a 99 años,  2) es improductivo en su mayor tramo (=son jubilados que no consumen, sale del país, o se reinvierte en ladrillo)
 

Por eso, reincorporarlos a la economía productiva sería doblemente útil (dos pájaros de un tiro):
(A) - aumentaría la cantidad ofrecida, bajando los precios de alquiler.
(B) - aprovecharía la inversión ya realizada proporcionando unos retornos razonables que al menos cubriesen los gastos de mantenimiento y reparación del parque inmobiliario, además de engrosar las arcas pcas., contribuyendo a reducir el déficit fiscal que se provocó al pinchar la burbuja.

La (A) no es cierta. Llevamos 30 años de CPI aumentando la cantidad ofrecida, aumentando precios (hipotecon antes o alquiler ahora, según convenga)

El (B) no lo entiendo. Creo que te dejas llevar por considerar un inmueble como una inversión productiva, a fuerza de escuchar los razonamientos de los  pisitófilos. No hay nada más convincente que los argumentos de un demente. Es importante poner la hoja en blanco en la cabeza 

Un inmuble habitacional es un COSTE, que o bien asume el propietario, o bien se traslada al inquilino.
Estrictamente, los proprietarios que no alquilan, están consumiendo sus ladrillos. Y nada más. Que hagan lo que quieran con ellos.
Pero por si mismo, el inmueble no produce nada: con ladrillos no se genera un retorno productivo ninguno, seas propietario o inquilino.
Lo que obtienen algunos con los ladrillos, lo tienen que restar de otros. Globalmente, los ladrillos restan a la Producción, no la incrementan.

El problema empieza cuando a los caseros les da el "flash" posterior a la inyección de crédito y se creen poder sacar una "rentabilidad" de sus ladrillos.
Los confunden con lingotes, pero por mucho que les saquen brillo, no es oro.

Volviendo a los vasos comunicantes, esa "rentabilidad" es un efecto de ilusionismo, ideología facha deslavada. No hay ninguna productividad más allá de transferir a otros el coste de reposiciòn/interés de lo que te costó. Esa mentalidad está en el corazón del fascismo: la grandeza, Yo-soy-el-amo, y a falta de esclavos, pues vale la propia prole. Patético hasta la demencia, pero por eso es convincente.

Se trata de determinar, de calcular cuándo ese coste soportado por el membrillo, o repercutido sobre el inquilino, va a tener un tramo ABUSIVO, es decir por encima de lo que supone el coste de reposición +  servicio de hostelería +  el interés del dinero inmovilizado. Por eso yo lo calcularía lógicamente como una desviación respecto del precio del dinero, del interés del verdadero capital productivo, revisable anualmente, de acuerdo con lo que digan los Q.G. del Capitalismo.
 
Los Fondos que compran parques de vivienda para alquilarla razonan así: de acuerdo con un margen de rentabilidad relacionado con los costes. Eso sí, mientra tengamos a registradores de hipotecas paseando por Europa como por su casa, vamos a ver proliferar Empresas de alquiler dirigidas por hermanísimos con un tramo usurero incompresible.
Pero incluso así, esa "rentabilidad" tampoco es un retorno de inversión "productiva": sino el resultado de un tinglado politico-jurídico destinado a organizar el desvío de rentas productivas de Empresa&Trabajo. Funciona como la mafia o los inversores renta-fijistas, es decir, inversores en renta pública a la que añaden primas de riesgo a lo Estados -- cuando, encima, son garantes de última instancia

Deberíamos considerarlo ya de una vez como una punción usurera que se ejerce con violencia sobre la Economía productiva.
Da igual que estén dementes. Eso sólo afecta su grado de responsabilidad personal. No justifica cerrar los ojos sobre el procedimiento


 
Edit:
Nota : el que no entienda por donde el ladrillo es una inversión productiva no significa que no pueda sacarse dinero de los que están embalsamados. Sólo hago observar que la forma sensata de extraer el dinero embalsamado es mediante IMPUESTOS,  bien diseñados sobre la desviación existente entre coste y precio. [1)
Luego da igual lo que se haga con el inmueble, alquilarlo, venderlo, o derribarlo. Es un coste que se recupera o no se recupera, pero lo tiene que  soportar su propietario en todos los casos.



(1)   Economia Política  = { valor, precio, impuesto } = Filosofía moral
Cada vez me gusta más esta sintesis.


¡Saludoooos!

[Nuss]

(La incertidumbre griega no es nada comparada con la incertidumbre española. En España, a cámara lenta, está explotando una bomba de profundidad. Este año se ha frenado el ajuste de la economía española -que ya era desesperadamente lento- y se van a incumplir los objetivos de déficit público -aunque se maquillará, pero sabiéndolo todos-. La economía española no puede ya honrar su deuda externa con su Renta y no estamos hablando de cuatro pesetas. Finalmente, la distribución funcional de la Renta es peor que nunca, cara a la economía ordinaria y productiva; y esto es muy difícil de corregir. En todos estos años de parresia internáutica nunca lo he visto todo tan negro. En otra épocas el desasosiego era por la incertidumbre. Hoy hay desolación. Vamos a ver cosas muy feas en España. Y todo por el puto apego a la mierda de El Pisito, perdónenme la expresión, y por extensión a las fantasías popularcapitalistitas del quiero y no puedo. España tiene muy avanzada la pérdida de la única oportunidad para librarse de un siglo XXI siniestro.)


ORTOGRAMA-ALQUILER POSBURBUJA PROTRANSICIONAL (QUÉ HAY QUE EJECUTAR).-

- Minimizar el crédito hipotecario
- Minimizar las rentas inmobiliarias, reservándolas para el sistema financiero
- Penalizar el alquiler no profesional-financiero
- Regulación tuitiva del alquiler de larga duración
- Represión del alquiler turístico
- Otorgamiento de opción de compra y obligación de asegurar el impago en el sector asegurador privado
- Situar el alquiler estándar en 99,- eur./mes
- Recalificación-IRPF del alquiler: de Rendimiento del Capital Inmobiliario a Rendimiento de Actividades Económicas
- Sujeción a IAE de todo alquiler
- Sujeción a IVA de todo alquiler, con exención por debajo del estándar
- Sujeción a retención-IRPF/IS de alquileres por encima del estándar
- Peinado fiscal total


HETEROGRAMA-ALQUILER POSBURBUJA ANTITRANSICIONAL (QUÉ NO DEBIERA ESTAR EJECUTÁNDOSE).-

- Minimizar la demanda de alojamiento que se desvía del mercado de compraventa hacia el de alquiler
- Preservar el rentismo inmobiliario no profesional
- No desinflación del mercado de alquiler
- Hostelerización del inquilinato: regulación leonina del contrato
- Desahucio exprés judicial-policial con financiación pública
- Lenidad fiscal


¿Qué se me olvida?

G X L


P.S.: Estoy incluso perdiendo las ganas de luchar.

Publicado por: pisitófilos creditófagos | 06/17/2015 en 09:50 a.m.

En el blog de Alexis Ortega

[El afilador]

(La incertidumbre griega no es nada comparada con la incertidumbre española. En España, a cámara lenta, está explotando una bomba de profundidad. Este año se ha frenado el ajuste de la economía española -que ya era desesperadamente lento- y se van a incumplir los objetivos de déficit público -aunque se maquillará, pero sabiéndolo todos-. La economía española no puede ya honrar su deuda externa con su Renta y no estamos hablando de cuatro pesetas. Finalmente, la distribución funcional de la Renta es peor que nunca, cara a la economía ordinaria y productiva; y esto es muy difícil de corregir. En todos estos años de parresia internáutica nunca lo he visto todo tan negro. En otra épocas el desasosiego era por la incertidumbre. Hoy hay desolación. Vamos a ver cosas muy feas en España. Y todo por el puto apego a la mierda de El Pisito, perdónenme la expresión, y por extensión a las fantasías popularcapitalistitas del quiero y no puedo. España tiene muy avanzada la pérdida de la única oportunidad para librarse de un siglo XXI siniestro.)
...
¿Qué se me olvida?
...
Publicado por: pisitófilos creditófagos | 06/17/2015 en 09:50 a.m.

Pues poca cosa.

Pero pedirle a España que abandone el Pisito es como pedir que Afganistán deje de producir heroína.
No saben/sabemos hacer otra cosa aparte de matarse/nos entre ellos/nosotros.
Con una diferencia fundamental: al menos ellos inundan el mercado internacional con opiáceos. Nosotros nos empachamos con nuestro propio ladrillo. Como en casa no se come en ningún lado 

Gracias.

[R.G.C.I.M.]

No se amargue,  maestro.
Exprima sus bichos y llevelo a mas verdes prados.
Exilio interior.
Somos la avanzadilla.
En este caso de la distopia.
Los españoles son libres de elegir entre el bien y el mal.
A la vista de la tierra prometida,  el publo de israel flaqueo de fe.  Otra vez.
Y siguió vagando 40 años.
El profeta vio la tierra prometida sin entrar en ella para morir a sus puertas.
Josué entró ya talludito como líder.
Tenga fe.
Descanse. 

Qué tribu de las doce era la más discola e impenitente?

Viva Hispanoamérica! !!!

Sds.

[JENOFONTE10]

Lo que es (im)productivo no sería el propio inmueble, sino el tramo (improductivo) de renta que se embolsan los caseros, restándolo de Empresa y Trabajo

Es el sistema de los vasos comunicantes

Cuando el pisito está vacío no hay 'tramos de renta' (del bicho) que se pueda embolsar el casero, porque no hay bicho. Había otros 'tramos de renta':
- De hacienda, que se evadían fiscalmente y prescribían.
- De plusvalía futurible por compraventa, cuando subir siempre subían.

El número de inmuebles embalsamados viene a ser indiferente, si lo miras según ese sistema .
Lo que importa es el coste de los que están disponibles, -- o el de reposición de los que falten, incluso si su rarefacción es artificial.
Porque ese coste 1) se resta del Trabajo&Empresa, y por encima del coste de reposición y del interés a 99 años,  2) es improductivo en su mayor tramo (=son jubilados que no consumen, sale del país, o se reinvierte en ladrillo)
 

Por eso, reincorporarlos a la economía productiva sería doblemente útil (dos pájaros de un tiro):
(A) - aumentaría la cantidad ofrecida, bajando los precios de alquiler.
(B) - aprovecharía la inversión ya realizada proporcionando unos retornos razonables que al menos cubriesen los gastos de mantenimiento y reparación del parque inmobiliario, además de engrosar las arcas pcas., contribuyendo a reducir el déficit fiscal que se provocó al pinchar la burbuja.

La (A) no es cierta. Llevamos 30 años de CPI aumentando la cantidad ofrecida, aumentando precios (hipotecon antes o alquiler ahora, según convenga)

El (B) no lo entiendo. Creo que te dejas llevar por considerar un inmueble como una inversión productiva, a fuerza de escuchar los razonamientos de los  pisitófilos. No hay nada más convincente que los argumentos de un demente. Es importante poner la hoja en blanco en la cabeza 

La (A) es cierta. La cantidad ofrecida es lo que NO SE AUMENTA en el alquiler cuando el pisito está vacío, 'embalsamado', que es como esa cobertura con sábanas que se ponía sobre el mobiliario cuando se vaciaban las segundas residencias, creo recordarlo de la Sicilia de Visconti en el Gatopardo. La cantidad embalsamada es apreciable, aprox. 3 millones de 2ª residencia y otros 3 millones de pisitos vacios, para un parque total de 26 millones.

El CPI no ha aumentado la cantidad de vvdas. en alquiler. Todo lo contrario: el pistoletazo de salida fue disminuir las viviendas en alquiler por el decreto Boyer 1985, que extinguía la renta antigua (los caseros de renta antigua estaban impedidos legalmente para acceder al 'tramo usurero').

Cuando aumenta la cantidad de oferta disminuye el precio, ceteris paribus. Es una ley conocida.

Lo observado en el CPI precisamente lo confirma: los precios de compra-venta han bajado mas de un 40% desde el pinchazo de la burbuja, y ha sido la restricción de la oferta (congelada en el banco malo y en los balances de las inmobiliarias de la banca) la que ha impedido que la oferta fuera aún mayor y la bajada mas brusca, con la finalidad, mas o menos disimulada, de que los hipotecados no se asustaran y dejasen de pagar (aún mas desahucios).

El periodo burbujil del CPI se debió precisamente a las restricciones cuantitativas PROVOCADAS por el rotulador del concejal de urbanismo de turno, típicamente un SOBRE-COGEDOR, ahora muchos en las 'listas-tontas' de imputados.

Estoy de acuerdo en la función de los impuestos como corrección de tramos usureros, pero dada la correlación de fuerzas del PLU cuatripartito veo mas sencillo (ya lo llevan en el programa P's y C's) utilizar los impuestos para estimular una puesta en servicio del parque de pisitos vacíos, lo que de por sí ya generaría mas ingresos fiscales.

Dado que los pisitos vacíos YA ESTÁN HECHOS,  su 'improductividad' se aminoraría si se utilizaran para ser habitados con un alquiler social (99€). Mas improductivo sería derribarlos, con lo que se disminuiría su cantidad (oferta) aumentando el precio (o reduciéndolo menos) de los restantes no derribados (escasez), aunque la demanda se mantuviera decreciente.

Saludos, y gracias por las réplicas.
_____
P.S.: los inmuebles son inversión para las sociedades de alquiler (profesionales) y consumo para los usuarios de vivienda. Es el uso del bien el que determina si es inversión o consumo. DRAE: "Invertir: 2. Emplear, gastar, colocar un caudal." El caudal empleado en adquirir vivienda se 'coloca' (invierte) para alquilarla, o se gasta (consume) para usarla. La clave del alquiler social (sin tramo usurero) de PP.CC., 99€/99años, está en el flujo de rentas que compensa la amortización (lineal a 100 años). Invertir en cualquier buena construcción, no solo pisitos, que dure mas de cien años (promedio utilizado en pisitos) proporciona al inversor rentas de alquiler netas del 'tramo' amortizativo, a partir de 100 años, como ocurre en el sector eléctrico con las centrales hidroeléctricas o nucleares ya amortizadas (windfall profits).

[JENOFONTE10]

- Penalizar el alquiler no profesional-financiero
- Represión del alquiler turístico
[PP.CC.]

En estas medidas veo dos bonitos cascabeles para gato: la máxima distancia entre el 'deber ser' y el 'poder ser'. Mas que nada porque la Mayoría Natural tiene 'bicicletas' (no profesionales y/o turísticas).

Tan difícil en esta democracia de Mayoría Natural pisitófila como esperar que un vampiro se clave él solo una estaca. Habrá que confiar en la pericia de los 'hombres de negro'.

Saludos.

[JENOFONTE10]

OFERTA EMBALSAMADA (PISITOS VACÍOS) Y DEMANDA EMBALSADA (ÚTEROS VACÍOS->PIRÁMIDE DEMOGRÁFICA -> ATAÚD): PREOCUPACIÓN DEL BdE:

Las tres grandes dudas del Banco de España sobre la recuperación de la vivienda



...Banco de España alerta de tres incertidumbres que planean sobre el sector:

1.- El elevado stock de vivienda:  asegura que es difícil determinar en qué medida el cambio de tendencia observado en 2014 se irá reflejando en una recuperación sostenida de la actividad, dado el elevado volumen de viviendas sin vender.

2.- La distribución geográfica de las viviendas sin vender: los mayores desajustes entre oferta y demanda se concentran en las zonas costeras, donde se acumularan los mayores excesos durante la expansión.

3.- Impacto de la evolución demográfica: desde el punto de vista más de medio plazo, el organismo ve dudas sobre la incidencia de los desarrollos demográficos sobre la demanda potencial de vivienda.
A más medio plazo, el BdE espera que los factores demográficos tiendan a reducir la demanda de financiación de los hogares. En concreto, la caída de la población en los segmentos más jóvenes se traducirá, previsiblemente, en una reducción del número de solicitantes potenciales de préstamos, especialmente en el segmento de la financiación para la adquisición de vivienda, ya que, como se ha dicho, la demanda de fondos de las familias se concentra en aquellas cuyo cabeza de familia es joven.

http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2015/06/11/737627-las-tres-dudas-del-banco-de-espana-sobre-la-recuperacion-del-mercado-de-la-vivienda?%403=

Saludos.

[saturno]

El número de inmuebles embalsamados viene a ser indiferente, si lo miras según ese sistema .
Lo que importa es el coste de los que están disponibles, -- o el de reposición de los que falten, incluso si su rarefacción es artificial.
Porque ese coste 1) se resta del Trabajo&Empresa, y por encima del coste de reposición y del interés a 99 años,  2) es improductivo en su mayor tramo (=son jubilados que no consumen, sale del país, o se reinvierte en ladrillo)
 

Por eso, reincorporarlos a la economía productiva sería doblemente útil (dos pájaros de un tiro):
(A) - aumentaría la cantidad ofrecida, bajando los precios de alquiler.
(B) - aprovecharía la inversión ya realizada proporcionando unos retornos razonables que al menos cubriesen los gastos de mantenimiento y reparación del parque inmobiliario, además de engrosar las arcas pcas., contribuyendo a reducir el déficit fiscal que se provocó al pinchar la burbuja.

La (A) no es cierta. Llevamos 30 años de CPI aumentando la cantidad ofrecida, aumentando precios (hipotecon antes o alquiler ahora, según convenga)

El (B) no lo entiendo. Creo que te dejas llevar por considerar un inmueble como una inversión productiva, a fuerza de escuchar los razonamientos de los  pisitófilos. No hay nada más convincente que los argumentos de un demente. Es importante poner la hoja en blanco en la cabeza 

La (A) es cierta. La cantidad ofrecida es lo que NO SE AUMENTA en el alquiler cuando el pisito está vacío, 'embalsamado', que es como esa cobertura con sábanas que se ponía sobre el mobiliario cuando se vaciaban las segundas residencias, creo recordarlo de la Sicilia de Visconti en el Gatopardo. La cantidad embalsamada es apreciable, aprox. 3 millones de 2ª residencia y otros 3 millones de pisitos vacios, para un parque total de 26 millones.

El CPI no ha aumentado la cantidad de vvdas. en alquiler. Todo lo contrario: el pistoletazo de salida fue disminuir las viviendas en alquiler por el decreto Boyer 1985, que extinguía la renta antigua (los caseros de renta antigua estaban impedidos legalmente para acceder al 'tramo usurero').

Cuando aumenta la cantidad de oferta disminuye el precio, ceteris paribus. Es una ley conocida.

Lo observado en el CPI precisamente lo confirma: los precios de compra-venta han bajado mas de un 40% desde el pinchazo de la burbuja, y ha sido la restricción de la oferta (congelada en el banco malo y en los balances de las inmobiliarias de la banca) la que ha impedido que la oferta fuera aún mayor y la bajada mas brusca, con la finalidad, mas o menos disimulada, de que los hipotecados no se asustaran y dejasen de pagar (aún mas desahucios).

El periodo burbujil del CPI se debió precisamente a las restricciones cuantitativas PROVOCADAS por el rotulador del concejal de urbanismo de turno, típicamente un SOBRE-COGEDOR, ahora muchos en las 'listas-tontas' de imputados.

¿Estás poniendo en la balanza la oferta de ladrillos versus la oferta cuantitativa, (de liquidez, de crédito)?

De forma que el aumento del CPI se explica por la rarefacción de... ¿de qué? Pero si daban crédito a todo el que lo pidiera. ¡Doy fe! 

No entiendo este razonamiento. Tampoco creo que se pueda considerar la vivienda como un Stock de hipotecones, o un Stock de alquileres, que se compensan (¿vasos comunicantes de Stock?) y que salen al mercado...  con un precio correspondiente a... ¿al de su rarefacción?

Pido aclaraciones.
No me valen peticiones de principio como en la negrita. El principio que se me pide, es decir que los pisitos (venta o alquiler) responden a leyes de mercado de oferta y demanda.
Ese principio, es el que digo que no me entra. NO LO ENTIENDO. NO SE VERIFICA, no se comprueba en los hechos, no existe más que los delirios de los dementes pisitófilos creditófagos.

===

Pero el punto es interesante. Al menos, me interesa.

Me he pasado la vida perplejo por entender la relación que mantiene la gente con los ladrillos apilados. Supongo que por eso me estudio a PPCC, porque al menos parece entender el mecanismo. O sus variantes. Desde el útero femenino a la ideología DOP


Ya he dicho que no consigo entender cómo lo inmobiliario se puede razonar como un mercado de bienes. Al pensar en ello estos días, me estuve diciendo que el ladrillo se comporta como el oro. Pero no por ello hay que considerar que el ladrillo tenga valor intrínseco. Al contrario, lo que hay que ver bien, es que el oro no tiene más valor intrínseco que un ladrillo, es decir CERO patatero (abstracción hecha del coste de minería, o el de construcción, y su valor de uso básico, para vajilla o para vivienda, respectivamente).

Pero luego, efectivamente, se observa que tanto el oro como el ladrillo llegan identificarse con un botín: su valor dependerá de lo que puedas sustraer a otro que te lo quiera quitar. Que es un botín, se ve mejor hoy día que el oro ha dejado de ser moneda, y que un ladrillo vuelve a ser polvo amasado. Ambos fueron una forma de enterrar capitales, su efecto es el de inmovilizar, retraer capitales productivos de los mercados. 

En eso, la imaginación popular que confunde ladrillos y lingotes tiene su explicación: ambos son un botín, y su precio viene a ser precisamente el de los capitales que retraes de la economía productiva, al precio que éstos capitales puedan tener en un momento dado : bien en el momento de "capturarlos", o bien en momento de restituirlos (siendo este último caso el que nos interesa ahora, a todos, al maestro, a mí y a todos).

Pero veo una diferencia, y es que los inmuebles se degradan (o mucho más rápidamente que el oro, que también), con lo que la ficción del ladrillo=oro encuentra su límite en el largo plazo. El oro sí puede funcionar como caja fuerte de valor, pero un ladrillo no pasa de ser un consumo final, aunque con un plazo largo en el tiempo, de forma que a escala de la existencia humana, la ilusión de que los ladrillos apilados son como lingotes de oro, surte su efecto.

Es interesante este punto.

====

Volviendo al debate. Lo inmobiliario no se puede razonar como un "mercado". No es un sistema de equilibrios, de compensación entre por una parte una cantidad de ladrillos, sea a la venta, o en alquiler, y por otra parte una demanda, donde la cantidad de dinero o la rarefacción de uno u otro elemento haga variar los precios.

Es como el oro. Vale lo que diga la fuerza militar de quien (de quienes) lo atesoren. El ladrillo vale lo que diga el poder político de quienes controlen sus precios.

En eso estoy al 100% con el maestro. El CPI es la quintaesencia del fascismo reconvertido después de la IIa Guerra mundial, reconvertido en socialdemocracia/socialliberalismo, supongo que por la amenaza comunista, tanto la interior, como la del telón de acero. Y acabar con el CPI es el mejor favor que podemos hacerle a nuestros hijos (o a los Millenium) si no queremos acabar con una especie de falangismo recalentado campando por Europa. Si vamos a acabar con el terruñismo local para plantarlo en Estrasburgo, mejor nos extinguimos de una vez por todas.

Luego, las soluciones que yo le veo al problema puede que no sean las mismas, eso también depende del itinerario de cada uno (y por cierto, también la capacidad depresiva depende del itinerario, ¡maestro! pero lo bueno es intentar desarrollarlas.

Qué rollo, perdonen. Pero son temas que me interpelan. A nivel de vivencias y de intelecto.

¡Diviértanse! 
(en el fondo, divertirse es lo mismo que el CPM, pero mil veces más entretenido ¡ja,ja!)

[Marv]

Soy un gran amante del arte.

Creo firmemente que lo mejor a lo que se puede aspirar en este mundo de dudosa ética y estética, es a dejar una huella artística.

Así mismo, lo mínimo que un ser humano debería tener a su alcance es la oportunidad de deleitarse y crecer (=aprender) a través del arte, en cualquiera de sus formas.

El pensamiento es arte, cuando es completo, correcto, coherente y sobre todo, cuando hace impronta en las almas en el momento oportuno, porque de eso se trata al fin y al cabo; de comunicar, de manera que se engrandece quien recibe -pues se deleita y aprende- y se dignifica quien enseña -pues comparte y aprende igualmente.

Ciertos valores, presentes por milenios en el arte: crecimiento, dignidad, humildad, honestidad, firmeza, alegría... se están perdiendo. Se pierden por días, por minutos.

Tenemos un grave problema. Una vez todo eso haya desaparecido, diluido en la zafiedad más absoluta, harán falta décadas de reconstrucción.

Yo, señores, no temo a las pensiones bajas, a la deuda, a la MN, ... yo temo a la distopía. Porque ya la he vivido. De una forma o de otra, es de ahí de donde vengo. Y no quiero retroceder tanto.

Porque en nuestras distopías anteriores, al menos había dos cosas: élites con tradición, dignidad y firmeza (pese a que no fuera la que nosotros queríamos), y lo que es más importante: una cierta capacidad de Vergüenza en el hombre medio.

Puedo estar equivocado, pero vamos a tener que enfrentar la travesía careciendo de ambas, simultaneamente.

Y no digo nada más. Querría haber venido con algo positivo, pero me es imposible en estos momentos. El exilio interior no va a ser posible, porque tu vecino te va a sacar de él.

Prepárense para The Road (McCarthy) y mientras puedan...
 
Tengan salud.

[R.G.C.I.M.]

El exilio interior exige autismo con tu vecino querido obcad.
Y aunque el arte se haga,  también nace.
Y esa parte nacida costará se desarrolle,  pero no puede ser aplastada.


 Hsü. El acecho. Agua sobre cielo.

Thun. La concesion. Cielo sobre montaña.


Sds.

[feldberg]

Soy un gran amante del arte.

Creo firmemente que lo mejor a lo que se puede aspirar en este mundo de dudosa ética y estética, es a dejar una huella artística.

Así mismo, lo mínimo que un ser humano debería tener a su alcance es la oportunidad de deleitarse y crecer (=aprender) a través del arte, en cualquiera de sus formas.

El pensamiento es arte, cuando es completo, correcto, coherente y sobre todo, cuando hace impronta en las almas en el momento oportuno, porque de eso se trata al fin y al cabo; de comunicar, de manera que se engrandece quien recibe -pues se deleita y aprende- y se dignifica quien enseña -pues comparte y aprende igualmente.

Ciertos valores, presentes por milenios en el arte: crecimiento, dignidad, humildad, honestidad, firmeza, alegría... se están perdiendo. Se pierden por días, por minutos.

Tenemos un grave problema. Una vez todo eso haya desaparecido, diluido en la zafiedad más absoluta, harán falta décadas de reconstrucción.

Yo, señores, no temo a las pensiones bajas, a la deuda, a la MN, ... yo temo a la distopía. Porque ya la he vivido. De una forma o de otra, es de ahí de donde vengo. Y no quiero retroceder tanto.

Porque en nuestras distopías anteriores, al menos había dos cosas: élites con tradición, dignidad y firmeza (pese a que no fuera la que nosotros queríamos), y lo que es más importante: una cierta capacidad de Vergüenza en el hombre medio.

Puedo estar equivocado, pero vamos a tener que enfrentar la travesía careciendo de ambas, simultaneamente.

Y no digo nada más. Querría haber venido con algo positivo, pero me es imposible en estos momentos. El exilio interior no va a ser posible, porque tu vecino te va a sacar de él.

Prepárense para The Road (McCarthy) y mientras puedan...
 
Tengan salud.

Decía Kafka  “la alegría es mi deber diario“. Es interesante resaltarlo, y agradezco que lo menciones junto a otros valores.

También me has recordado, cuando hablas de la zafiedad esto que comentaba Fernando Aramburu, escritor al que admiro profundamente.

¿Qué le parece este movimiento?

A mí me parece muy bien que la gente proteste, pero este movimiento del 15-M está desestructurado. Con un megáfono no se puede mejorar la sociedad. He oído declaraciones como: los políticos no nos representan. Y eso es una gran falsedad, porque sí nos representan, lo queramos o no.

La cosa es si nos representan bien o mal.

Efectivamente. Pero mientras este movimiento continúe así, interpretado por chicos que tienen mucho tiempo libre, tiene un futuro muy corto. Puede tener la virtud de la protesta, porque hace patente un descontento, pero no es efectivo en absoluto. Estuve en la plaza de Cataluña y me llevé una impresión penosa. Primero, por la suciedad que acumulaban, por la estética cutre y desaliñada. Pero es que, para colmo, vi a dos indignados pegarse a puñetazos entre ellos no sé por qué razón. Aquello ya terminó por darme una visión negativa de este asunto. La cosa está muy difícil. No es verdad que el capitalismo ya no funcione, como dicen algunos, lo que ocurre es que el capital se ha desplazado a otros lugares. Funciona, pero en China, en la India, en Brasil. Ahora nosotros tenemos malas cartas.

http://www.diariodenavarra.es/noticias/mas_actualidad/cultura/sigo_rebelandome_contra_violencia_igual_donde_viva_49106_1034.html

[JENOFONTE10]

(A) - aumentaría la cantidad ofrecida, bajando los precios de alquiler.
.../...

La (A) no es cierta. Llevamos 30 años de CPI aumentando la cantidad ofrecida, aumentando precios (hipotecon antes o alquiler ahora, según convenga)
.../...

La (A) es cierta. La cantidad ofrecida es lo que NO SE AUMENTA en el alquiler cuando el pisito está vacío, 'embalsamado'
.../...
El CPI no ha aumentado la cantidad de vvdas. en alquiler. Todo lo contrario: el pistoletazo de salida fue disminuir las viviendas en alquiler por el decreto Boyer 1985, que extinguía la renta antigua (los caseros de renta antigua estaban impedidos legalmente para acceder al 'tramo usurero').

Cuando aumenta la cantidad de oferta disminuye el precio, ceteris paribus. Es una ley conocida.
.../...

Estás poniendo en la balanza la oferta de ladrillos versus la oferta cuantitativa, (de liquidez, de crédito)?

De forma que el aumento del CPI se explica por la rarefacción de... ¿de qué? Pero si daban crédito a todo el que lo pidiera. ¡Doy fe! 

No entiendo este razonamiento. Tampoco creo que se pueda considerar la vivienda como un Stock de hipotecones, o un Stock de alquileres, que se compensan (¿vasos comunicantes de Stock?) y que salen al mercado...  con un precio correspondiente a... ¿al de su rarefacción?

Pido aclaraciones.
No me valen peticiones de principio como en la negrita. El principio que se me pide, es decir que los pisitos (venta o alquiler) responden a leyes de mercado de oferta y demanda.
Ese principio, es el que digo que no me entra. NO LO ENTIENDO. NO SE VERIFICA, no se comprueba en los hechos, no existe más que los delirios de los dementes pisitófilos creditófagos.

La bajada del precio de un bien o servicio al aumentar la cantidad ofrecida de ese bien o servicio no es una petición de principio. Es la ley económica de la Oferta y la Demanda. La cláusula ceteris paribus especifica las condiciones de cumplimiento 'si todo lo demás no varía'.

Por supuesto que el ladrillo y el oro cumplen esa ley. Si no lo parece hay que buscar 'ceteris imparibus'. En este hilo se ha comentado muchas veces.

La cantidad de pisos en alquiler 'A' y en compra-venta 'C-V' se comportan como bienes sustitutivos cuasi perfectos en cuanto a la utilidad del consumidor que los habita, pero no así en cuanto a su financiación.

Hay una demanda C-V-1 para propiedad y uso, otra demanda C-V-2 para propiedad y uso a tiempo parcial (2ª residencia), otra demanda C-V-3 para propiedad y alquiler, incluso otra demanda C-V-4 para propiedad y no-uso (pisito vacío, con finalidad de lavado-fraude, atesoramiento, y/o expectativa de repreciación).

https://es.wikipedia.org/wiki/Bien_sustitutivo

Por supuesto existe una elasticidad cruzada entre la cantidad y precio de la demanda A (alquiler) y la cantidad y precio de la demanda C-V (propiedad).

En el CPI se produjo una primera burbuja inmobiliaria, entre otros factores, por el decreto Boyer (1985) que al anunciar el fin de la renta antigua, desplazó una cantidad de demanda desde la vivienda en alquiler hacia su sustitutivo: la vivienda en propiedad, por la elasticidad-precio cruzada, ya que la expectativa de alquileres baratos por un tiempo prolongado (subrogaciones de renta antigua) desapareció del horizonte con el decreto Boyer (1985) a lo que se sumó la expectativa de aumento de precio de la propiedad inmobiliaria por la adhesión a la CEE en 1986 (por entrar en mercado con los precios europeos mas altos).

Esto ya es historia.

La financiación (creditofagia) es un adjetivo de la pisitofilia. Desde luego puedes pagar precios altos por bienes abundantes si te conceden crédito a 30 años. Pero eso no invalida la ley de la Oferta y la Demanda. Simplemente modifica (ceteris imparibus) una condición temporal: el pago. Por eso se decía 'alquilar es tirar el dinero', comparando con los pagos mensuales del hipotecado, porque el agente económico tenía el sesgo de 'bajar nunca bajaban'.

El razonamiento lógico que respalda la ley de precios decrecientes como efecto de cantidades ofrecidas crecientes, es el principio del decisor racional que tiende a maximizar su utilidad ('yo no soy tonto' dice una propaganda de precios baratos, o sea 'soy un decisor racional').

Solo trataba de dar un poco de barniz microeconómico a la idea de que los pisitos vacíos (oferta embalsamada) son bienes que represan el precio del alquiler ya que no salen al mercado, no están en OFERTA de alquiler, y por tanto no compiten en precio por los demandantes de alquiler (bichos).

No perdamos de vista que la actual Cª-Vª de tocatejistas para 'inversión', se basa en destinarla al alquiler o a la expectativa de plusvalía, y sabemos que ambas cosas bajan su precio cuando aumenta la cantidad de bienes (no de hipotecas) ofrecida.

Saludos.
_______

P.S.: hay una famosa excepción a la ley de precios decrecientes con oferta creciente y/o demanda decreciente: los bienes Giffen que precisamente se estudiaban como caso de bienes sustitutivos/complemetarios. El caso se produjo en una hambruna irlandesa entre patatas y carne creo recordar. El 'ceteris imparibus' en este caso era el 'efecto renta' (los pobres solo podían consumir patatas aunque subieran de precio y bajara la carne).

(click to show/hide)

Un Bien de Giffen es un producto que posee una curva de demanda con pendiente positiva. Esto significa que a medida que el precio del bien aumenta, los consumidores desearán adquirir una mayor cantidad de dicho bien, y cuando el precio de dichos bienes comience a descender, querrán adquirir una cantidad cada vez menor del mismo. Se puede discutir la existencia de estos bienes en el mundo real, pero hay un modelo económico que explica cómo una cosa así puede existir. Estos bienes reciben su nombre de Robert Giffen, al que atribuye esta idea Alfred Marshall en su libro Principles of Economics.

Para la mayoría de los productos, la elasticidad en el precio de la demanda es negativa. En otras palabras, precio y demanda se mueven en dirección contraria; si el precio sube, la cantidad demandada baja, y a la inversa. Los bienes de Giffen son una excepción a esto. [wiki]

Mi hipótesis es que el alquiler de vivienda no es un bien Giffen. Luego deduzco que bajaría de precio si aumentara la cantidad (de pisitos vacíos) ofrecida (en alquiler).