Duda legal: Devolución de arras

[pyn]

Buenas tarde coforeros,
hace un tiempo compartí con vosotros mi situación personal en otro hilo, a raíz de querer comprarme una vivienda. El caso es que hace un mes proximadamente comenzamos los trámites (si queréis comparto con vosotros mis impresiones) y ahora mismo nos encontramos en una situación peliaguda. En el contrato de arras que firmamos aparece el siguiente párrafo:

"Este contrato queda condicionado a la obtención de crédito hipotecario durante los primeros 30 días, en caso de la no obtención del mismo, le será reembolsado todo el  valor entregado para este fin, una vez linalizado este plazo, el contrato dejará de estar vinculado a la obtención de dicho crédito, y serán de su cuenta y riesgo la no obtención del mismo."

Pues bien, el caso es que mi banco me ha denegado la hipoteca por el importe que solicité (me dan el 80% de la tasación pero está lejos de lo que necesito). Cuando le he dicho esto al de la inmobiliaria me ha dicho que ve dificil que la parte compradora me devuelva la arras. Aquí han empezado mis dudas, primero que el contrato de arras está firmado por la inmobiliaria (en virtud de representante) y segundo porque ¿qué es eso de "querer devolver"? ¿hemos firmado un contrato no? Me lo tienen que devolver sí o sí ¿verdad?

¿A alguien más le ha pasado algo similar? Entiendo que si no me devuelven las arras "por las buenas", me tocará acudir a un juzgado y denunciar la situación...


Saludos,

[CHOSEN]

y segundo porque ¿qué es eso de "querer devolver"? ¿hemos firmado un contrato no? Me lo tienen que devolver sí o sí ¿verdad?

A falta de leer el contrato entero, entiendo que no tiene obligación de devolverte nada.
Las arras NO son para protegerte a ti, sino para proteger al vendedor.
En ese párrafo, "el valor entregado para tal fin" seguramente es referido a los costes asociados a conseguir el crédito, una especie de comisión que se llevaría el agente en caso de gestionartelo él. En ese párrafo claramente se refiere a "gastos vinculados a la obtención del crédito" exclusivamente, y las arras no lo son.

Tenías que haber negociado la hipoteca antes de entregar ninguna señal.
También puedes seguir adelante con el 80% que te dan.
Es mi opinión. Contrástala con un abogado, no con un vendedor de pisos.
Un saludo.

[visillófilas pepitófagas]

Sin leer el contrato es difícil opinar, pero parece que pinta como comenta CHOSEN, que no te devolverían las arras.

Aparte, según el tipo de contrato de arras que hayas firmado (penitenciales, confirmatorias o penales), podrás o no exigir el cumplimiento del contrato, podrás reclamar o no daños y perjuicios, etc.

Mira el tema con un abogado antes de tomar ninguna decisión. En el peor caso podrías encontrarte con que no te las devuelven y no puedes reclamar daños y perjuicios, así que infórmate bien. La consulta será poco dinero y bien invertido.

[wanderer]

Entiendo que se trata de arras penitenciales, dónde si el vendedor desiste, tiene que indemnizar al comprador con el doble de lo aportado, mientras que si el comprador es quien lo hace, simplemente pierde su dinero.

Ahora es tarde para lamentarse, pero desde luego, iría a un abogado (o intentaría mirar otros bancos a ver si me aprobaban la operación).

Saludos

[JENOFONTE10]

Pues bien, el caso es que mi banco me ha denegado la hipoteca por el importe que solicité (me dan el 80% de la tasación pero está lejos de lo que necesito)

Vamos a ver.

¿Necesita mas del 80% de la tasación?. ¿Está lejos?. ¿Tan bajo se lo tasan?. ¿No será que es el precio el disparatado para sus ingresos, y el banco, el juicioso?.

¿Y somos participantes en un foro que lleva años hablando de la Era Cero con su correspondiente deflación, mas o menos suave, por un tiempo prolongado?.

Somos como la piedra de 'El Padrino' mojada en el estanque del claustro, es que la doctrina no nos cala.

Gracias a Dios, para el solicitante, que el banco no dá mas.

Su departamento de riesgos estará escarmentado, probablemente después de prejubilar a los anteriores, esos que en la burbuja sobretasaban descaradamente y concedían 120% de préstamo sobre tasación (con aval de suegra a veces) para 'ayudarte a amueblarlo' (a ella) y pillar un diesel grandote para desplazarte (a él). Tiempos aquellos del marquetín facilín.

Perder las arras sería un pequeño precio por el escarmiento. Según el tamaño de la codicia, también se puede pedir a los suegros una ayudita para la entrada y que avalen el resto. Y ya puestos, que firmen una eutanasia voluntaria, no vayan a resultar longevos.

Anécdota antigua: cuando el vendedor propietario me firmó el correspondiente recibo de arras ('señal'), en pesetas de aquellos tiempos, y la agencia vió perder su jugosa comisión, no tardó en subir el precio acordado con la oferta de otro comprador y, naturalmente, abonarme el doble de las arras, que con seguridad era menos que la ganancia para el intermediario.

Moraleja: Para no tener problema de hipoteca, y poder negociar un buen precio, hay que tener el dinero primero (y la codicia 'porqueyolovalguista', mas baja).

Verdaderamente, Nobel Shiller lo clavó con el 'amateurismo' inmobiliario: es un mundillo donde los API's profesionales pescan incautos a placer.

Lo triste es que aquí no hayamos escarmentado.

Saludos.

[alpha]

Pues bien, el caso es que mi banco me ha denegado la hipoteca por el importe que solicité (me dan el 80% de la tasación pero está lejos de lo que necesito)

Vamos a ver.

¿Necesita mas del 80% de la tasación?. ¿Está lejos?. ¿Tan bajo se lo tasan?. ¿No será que es el precio el disparatado para sus ingresos, y el banco, el juicioso?.

¿Y somos participantes en un foro que lleva años hablando de la Era Cero con su correspondiente deflación, mas o menos suave, por un tiempo prolongado?.

Somos como la piedra de 'El Padrino' mojada en el estanque del claustro, es que la doctrina no nos cala.

Gracias a Dios, para el solicitante, que el banco no dá mas.

Su departamento de riesgos estará escarmentado, probablemente después de prejubilar a los anteriores, esos que en la burbuja sobretasaban descaradamente y concedían 120% de préstamo sobre tasación (con aval de suegra a veces) para 'ayudarte a amueblarlo' (a ella) y pillar un diesel grandote para desplazarte (a él). Tiempos aquellos del marquetín facilín.

Perder las arras sería un pequeño precio por el escarmiento. Según el tamaño de la codicia, también se puede pedir a los suegros una ayudita para la entrada y que avalen el resto. Y ya puestos, que firmen una eutanasia voluntaria, no vayan a resultar longevos.

Anécdota antigua: cuando el vendedor propietario me firmó el correspondiente recibo de arras ('señal'), en pesetas de aquellos tiempos, y la agencia vió perder su jugosa comisión, no tardó en subir el precio acordado con la oferta de otro comprador y, naturalmente, abonarme el doble de las arras, que con seguridad era menos que la ganancia para el intermediario.

Moraleja: Para no tener problema de hipoteca, y poder negociar un buen precio, hay que tener el dinero primero (y la codicia 'porqueyolovalguista', mas baja).

Verdaderamente, Nobel Shiller lo clavó con el 'amateurismo' inmobiliario: es un mundillo donde los API's profesionales pescan incautos a placer.

Lo triste es que aquí no hayamos escarmentado.

Saludos.

Cuando una persona pide ayuda, los sermones deben dejarse para más tarde.

[pedrito]

Como se echan de menos esas cajitas de ahorros, con sus hipotecas 120, porque tú te lo mereces, y sus avales cruzados entre lumperizados. Si es que, sin la ayudita de la caja amiga, comprar un piso ya no es lo que era.

[JENOFONTE10]

Cuando una persona pide ayuda, los sermones deben dejarse para más tarde.

Ya es 'mas tarde'; he esperado a que otros conforeros ofrecieran su 'ayuda'.

Ustedes se han olvidado de la exhortación que Dios les dirige como a hijos suyos: "Hijo mío, no desprecies la corrección del Señor, y cuando te reprenda, no te desalientes.
Porque el Señor corrige al que ama y castiga a todo aquel que recibe por hijo".
Si ustedes tienen que sufrir es para su corrección; porque Dios los trata como a hijos, y ¿hay algún hijo que no sea corregido por su padre?
Si Dios no los corrigiera, como lo hace con todos, ustedes serían bastardos y no hijos.
Después de todo, nuestros padres carnales nos corregían, y no por eso dejábamos de respetarlos. Con mayor razón, entonces, debemos someternos al Padre de nuestro espíritu, para poseer la Vida.
Porque nuestros padres sólo nos corrigen por un breve tiempo y de acuerdo con su criterio. Dios, en cambio, nos corrige para nuestro bien, a fin de comunicarnos su santidad.
Es verdad que toda corrección, en el momento de recibirla, es motivo de tristeza y no de alegría; pero más tarde, produce frutos de paz y de justicia en los que han sido adiestrados por ella. [Pablo a los Hebreos 12, 5-11]

No conozco ayuda mejor para candidatos a hipotecados que sermonearlos.

Abajo hay sitio para mejorar con consejos gratis.

Saludos.

[pyn]

Gracias por las respuesta, sermones o no, se agradecen.No quiero contestar uno por uno a todos para no contaminar el hilo, pero intentaré resumirlo para aclararlo.

Sobre lo del 80% de la tasación, sí, el banco ha obrado perfectísisisimamente y yo no me quejo, al revés, por una vez empiezo a ver la luz al final del tunel, porque si me han denegado la hipoteca con las condiciones que yo cumplia (menos del 15% de endeudamiento y ahorros aportados de varios k pero insuficientes) es que la cosa parece que va a cambiar.
Dicho esto, mi duda/queja no iba por ahí, si no por la devolución de las arras. Y aquí explico un poco el proceso para los que me acusan de firmar arras sin tener financiación.... es que es así.

Tú te intersas por una vivienda, pactas un precio de venta, vas al banco y te pide la documentación (entre ellas el contrato de arras donde aparece ese precio), a partir de ahí el banco pide una tasación (siempre posterior!!!) y de ahí saca el porcentaje de lo que te va a financiar. En mi caso, no llegan a lo que necesito, perfecto.

Pero aclaro, creo que si vamos a juicio tengo las de ganas y copio:

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2017-2466

Adjunto la nueva ley del CC de Cataluña. Esta es la que nos ampara. Es vigente desde enero del 2018. Porque en el 2017 la quisieron echar atrás.

Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
Publicado en:
«DOGC» núm. 7314, de 22/02/2017, «BOE» núm. 57, de 08/03/2017.
Entrada en vigor:
01/01/2018
Departamento:
Comunidad Autónoma de Cataluña
Referencia:
BOE-A-2017-2466
Permalink ELI:
https://www.boe.es/eli/es-ct/l/2017/02/15/3/con

Artículo 621-8. Arras.
1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
3. En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:
a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.
b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
c) Cuando se inscribe la compraventa.

Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Ya os comentaré cómo acaba la cosa.

Saludos y gracias!!!

[el malo]

Gracias por las respuesta, sermones o no, se agradecen.No quiero contestar uno por uno a todos para no contaminar el hilo, pero intentaré resumirlo para aclararlo.

Sobre lo del 80% de la tasación, sí, el banco ha obrado perfectísisisimamente y yo no me quejo, al revés, por una vez empiezo a ver la luz al final del tunel, porque si me han denegado la hipoteca con las condiciones que yo cumplia (menos del 15% de endeudamiento y ahorros aportados de varios k pero insuficientes) es que la cosa parece que va a cambiar.
Dicho esto, mi duda/queja no iba por ahí, si no por la devolución de las arras. Y aquí explico un poco el proceso para los que me acusan de firmar arras sin tener financiación.... es que es así.

Tú te intersas por una vivienda, pactas un precio de venta, vas al banco y te pide la documentación (entre ellas el contrato de arras donde aparece ese precio), a partir de ahí el banco pide una tasación (siempre posterior!!!) y de ahí saca el porcentaje de lo que te va a financiar. En mi caso, no llegan a lo que necesito, perfecto.

Pero aclaro, creo que si vamos a juicio tengo las de ganas y copio:

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2017-2466

Adjunto la nueva ley del CC de Cataluña. Esta es la que nos ampara. Es vigente desde enero del 2018. Porque en el 2017 la quisieron echar atrás.

Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
Publicado en:
«DOGC» núm. 7314, de 22/02/2017, «BOE» núm. 57, de 08/03/2017.
Entrada en vigor:
01/01/2018
Departamento:
Comunidad Autónoma de Cataluña
Referencia:
BOE-A-2017-2466
Permalink ELI:
https://www.boe.es/eli/es-ct/l/2017/02/15/3/con

Artículo 621-8. Arras.
1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
3. En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:
a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.
b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
c) Cuando se inscribe la compraventa.

Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Ya os comentaré cómo acaba la cosa.

Saludos y gracias!!!

Interesante. Tenía entendido que el estudio de la hipoteca se hacía antes de la entrega de arras. Buen aporte.

Suerte con el proceso.

[pedrito]

Si es que a estas alturas de la pelicula, ni los sermones sirven.

me dan el 80% de la tasación pero está lejos de lo que necesito

...sin palabras.

Cómo lei hace tiempo por estos foros, si es que les cierran el corral, y ellos siguen empujando para entrar.

No me salen las cuentas: te dan el 80% de la tasación, más el 10% que vas a recuperar de la fianza que dejaste.... y aún así ¿necesitas más dinero?  ¿Pero que te estás comprando? En mi opinión, mejor no te metas, porque tienes todas las papeletas de estar dentro de unos pocos años con una camiseta verde de la PAH por las calles de alguna ciudad, implorando al gobierno de turno que robe a alguien, y te dará igual a quien, para que te cubran tu más que posible underwaterización.

No se si lo sabrás, pero si la garantia que cubre el préstamo - supongo que en tu caso solo es el piso que compras, si no, no tendrías problemas para conseguir la hipoteca - se queda por debajo de lo que te quede por devolver, el banco puede ejecutar la hipoteca y exigirte la devolución de las cantidades, salvo que presentes garantias adicionales. Te veo muy pillado de pasta como para salvar ese round. Pero claro, la vivienda siempre va pa´rriba, si no lo puedo pagar lo vendo y además me saco un dinerito, el gobierno ya hará algo, el banco me quiere robar el piso, etc, etc. Otra vez a oir lo mismo.