Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/empresas/2023/01/07/63b70f8b468aeb346a8b457a.html

Saludos.

[Benzino Napaloni]

PS1 En lugar de Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario podría haberse puesto "consuelo de tontos". El jueves un propietario me preguntaba cómo podía terminar un contrato de alquiler con una inquilina que, siendo abogada, ha rechazado su pretensión de actualizar la renta conforme al ipc; oponiendo la inquilina la limitación del 2%. Quería terminar el contrato por ser la inquilina una "listilla". Hay que contestar con asertividad (pacta sunt servanda) porque no hay ni habrá nunca consuelo para los idiotas.

Vivienda detecta prácticas abusivas de los propietarios para sortear el tope a los alquileres

El alto cargo de la Conselleria cuenta uno de los casos que les ha llegado. Es el de un inquilino al que el propietario le ha obligado a rescindir el contrato vigente para evitar la regla del 2% e imponerle unas nuevas normas, con un precio mucho más elevado.

Aparisi recuerda que los contratos tienen una vigencia de cinco años más dos tres opcionales de prórroga, por lo que no se puede rescindir el acuerdo de manera unilateral para hacerlo más favorable a los intereses de una parte. Es cierto que muchos tienen cláusulas de revisión ligadas al incremento del IPC, pero matiza el coordinador de la Conselleria que, con las medidas del Gobierno, esta revisión no puede ir más allá del 2%.

Asertividad como bien dices, pero no está de más recordar a los caserillos que nos leen lo que hay.

La norma general es que un contrato firmado y en vigor no se puede romper ni alterar. La única libertad que tiene el propietario una vez firmado es de no renovar el contrato, y sólo se le exige en este caso cumplir el preaviso. No tiene que justificar su decisión. Y una vez terminado el contrato, también es libre de renegociar nuevas condiciones.

Romper el contrato en vigor para saltarse la limitación de la revisión al 2% y querer cobrar más refleja un nulo conocimiento de la ley. O hijoputez máxima, "sé que no es legal pero voy a ver si acojono al bicho y cuela".


El caso general es ese, se ha pactado una duración, y si el casero quiere la casa de vuelta, tiene que esperar al final del contrato.

Luego hay excepciones, por supuesto, como los incumplimientos graves del inquilino tipificados en el artículo 27 de la LAU. Impagos, destrozos, actividades ilegales o molestas, etc. Evidentemente el propietario tiene derecho a proteger su propiedad de un mal uso o un uso diferente al acordado. Pero hablamos de casos graves que deben ser demostrados. Ojito porque el mismo artículo permite al inquilino irse, pagar 0 de indemnización, e incluso cobrarla por a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Y también está el famoso 9.3 de la "necesidad". Pero tiene condiciones:

• Es para la residencia permanente del propietario o familiar en primer grado.
• Es por necesidad y no mera conveniencia o capricho. Hay jurisprudencia para aburrir.
• Desde la reforma de la LAU en 2019, la cláusula de necesidad debe figurar en el contrato. Se elimina la concesión automática de la reforma de 2013.
• La condición más desconocida: el contrato debe haber entrado en prórroga obligatoria y haber cumplido su vigencia. El 9.3 no permite romper un contrato que esté en vigor, aunque se den todos los demás condicionantes.

De postre, en caso de venta, el artículo 14 obliga al comprador a subrogarse en el arrendamiento hasta que el inquilino haya completado un mínimo de cinco años de uso.



Con todos estos elementos legales, ya podemos pasar a la sección de preguntas y respuestas.

P: Necesito romper el contrato porque una subida del 2% es poco.
R: No se puede, ajo y agua.

P: Quiero romper el contrato porque mi inquilina es una listilla y me ha dicho que no a algo que le he exigido por burofax.
R: Si lo que exigió usted no tiene soporte legal, el contrato no se puede romper, ajo y agua.

P: Quiero romper el contrato porque creo que mi inquilino está haciendo cosas indebidas con la casa (quiere disfrutar de ella por menos de lo que vale, el jodío).
R: Si no es uno de los motivos listados en el artículo 27, no se puede, ajo y agua.

P: Quiero cambiar de cuenta bancaria para que parezca que mi inquilino no me paga y así poder echarle.
R: El inquilino le advertirá por burofax de que esa pirula no cuela y está prevista por la ley en forma de consignación de deuda. Usted no sólo no recuperaría la vivienda, sino que además podría afrontar multas por demanda temeraria. Ajo y agua.

P: Quiero forzar a mi inquilino a que se vaya, como sea.
R: Si con la ley en la mano usted puede exigir eso, hable primero con el inquilino, y si eso no basta vaya a los tribunales. Si el inquilino es el que tiene razón, usted se arriesga a cometer un delito de coacciones, que además estaría afectando a derechos fundamentales por lo que las penas serían de prisión. Ajo y agua.

P: Quiero recuperar la casa, pero el inquilino tiene un contrato en vigor, no tiene incumplimientos, y tampoco tengo ninguna razón legal para romper el contrato antes de que se termine. ¿Qué hago?
R: Preavise su intención de no renovarlo, con al menos cuatro meses de antelación, y a partir de ahí espere con paciencia al fin del contrato. Póngase cómodo mientras tanto, y si la impaciencia le altera, ajo y agua.

[breades]

PS2 Yo no soy feminista y siempre he tenido gran respeto y afecto por la masculinidad, siempre en un difícil equilibrio con la vulnerabilidad (también humildad que dice Asustadísimos). Hay cuestiones que se debaten ahora (lo escucho de mis hijos) que eran pacíficas cuando yo tenía su edad, no eran objeto de discusión porque no generaban conflicto y no porque no se supieran. No recuerdo que mi generación tuviera tantos prejuicios como hay ahora mismo.
El último comentario de Asustadísimos me ha hecho recordar que a los PPCC les resultaba interesante Soraya...son "facts of life", que decían los Black Box Recorder https://www.youtube.com/watch?v=0d3vhHe-zSM
Hay que volver a lo natural, sumando todo el aprendizaje de estas últimas décadas.

Tampoco hay que olvidarse de la 'humildad' femenina.

Comparto el gusto de ppcc por Dua Lipa desde su primer éxito, una maravilla:

https://www.youtube.com/watch?v=98OFEa1FKb8

[sudden and sharp]

['The dog days are over', ...]

[...] Hoy han terminado las Navidades. Empieza el baile de 2023, segundo año no 'de perros', sino 'de caballos'. ¡A gozar! Y no se olviden de no mirar atrás, incluso si hay que dejar amores y anhelos, como dice Florence.]

A correr, claro... pero no pidáis que me guste...

How the U.K. Became One of the Poorest Countries in Western Europe
https://www.theatlantic.com/newsletters/archive/2022/10/uk-economy-disaster-degrowth-brexit/671847/
Britain chose finance over industry, austerity over investment, and a closed economy over openness to the world.

Nobody wants to confront the truth: Britain is becoming a poor country
https://www.telegraph.co.uk/news/2023/01/04/nobody-wants-confront-truth-britain-becoming-poor-country/
It is good that Rishi Sunak wishes to reverse our decline but his solutions so far are dangerously limited

Britain is a poor country pretending to be rich
https://www.telegraph.co.uk/news/2022/12/21/britain-poor-country-pretending-rich/
Strikes, early retirement, and a me-me-me culture at work all point to a nation living in a fantasy world






... la pobreza, la de nadie.



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Down Payment Blues
https://www.youtube.com/watch?v=Ps03neLaXsE

I know that it's evil
I know that it's got to be
I know I ain't doing much
Doing nothing means a lot to me
Living on a shoe string
A fifty cent millionaire
Open to charity
Rock 'n' roller welfare

Sitting in my Cadillac
Listening to my radio
Suzy baby get on in
Tell me where she want to go
I'm living in a nightmare
She's looking like a wet dream
I got myself a Cadillac
But I can't afford the gasoline

I've got holes in my shoes
And I'm way overdue
Down payment blues
[...]

[ Ésta es en RE... ([R]ock [E]xquisito.  ) ]

[Rocoso]

La amenaza al precio de la vivienda es real: uno de cada cuatro compradores echa el freno

Alrededor de un 25% de los potenciales interesados en hipotecarse con un piso frena la decisión, según los últimos registros de Fotocasa

https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/amenaza-precio-vivienda-es-real-uno-cada-cuatro-compradores-echa-freno.html

[asustadísimos]

[Para interpretar la interpelación al ministro canadiense traída por senslev
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2583.msg208786#msg208786
ha de saberse que el Gobierno de Canadá acaba de prohibir desde este uno de enero la 'himbersión' de extranjeros en vivienda. En nuestra modesta opinión es porque:
• dichas 'himbersiones' extranjeras o son de origen indeseable o son simuladas, es decir, se trata de residentes nacionales utilizando sociedades suyas domiciliadas en el extranjero (el nuevo jefe de Alonso en la F1 tendrá que operar en Canadá con sociedades canadienses); y
• desde la tulipomanía en los Países Bajos, en el s. XVII, se sabe que las burbujas se hinchan porque se cree que hay unos 'extraterrestres' salvadores dispuestos a pagar mucho más —entonces eran los franceses—.
Da igual el número e importancia de transacciones inmobiliarias protagonizadas por extranjeros. El objetivo es combatir el fraude y pinchar la burbuja. Hay que decirlo alto y claro porque los resentidos han salido en tromba a mistificar:
https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/canada-reabre-el-melon-del-comprador-extranjero-de-vivienda-que-divide-al-banco-de-espana.html
La prohibición canadiense es para dos años. Es decir, se cuenta con que, en cuestión de varios trimestres, sanseacabó. ¡Qué 'niquelao' con el 'timing' de la Transición Estructural 2025!
Qué bien pinta este 2023, ¿no les parece?]

[Derby]

https://www.ft.com/content/e6e9a2d9-aa93-4c52-9c17-2e70aaa540f7

About that $4bn BREIT deal

Is it a sign of confidence or distress?

The Blackstone Real Estate Income Trust is one of the more interesting stories swirling around these days, after becoming emblematic of the private market boom and then its potential denouement when BREIT was forced to limit withdrawals in December.

Yesterday there was a fairly major update on the saga, with this statement landing too late for the depleted FTAV team to hit at the time:

Oakland, CA, and New York, January 3, 2023 — The Office of the Chief Investment Officer of the Regents of the University of California (“UC Investments”) and Blackstone (NYSE: BX) today announced a long-term strategic venture in which UC Investments will invest $4 billion in Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (“BREIT”) Class I common shares, the largest existing share class. Blackstone will then contribute $1 billion of its current BREIT holdings as part of a strategic venture with UC Investments.

Stephen A. Schwarzman, Chairman, CEO and Co-Founder of Blackstone, said, “Blackstone is committed to bringing the highest quality alternative investment products to individual investors to improve their returns. UC Investments’ $4 billion investment is validation of this strategy, and we are proud to add the UC system to the more than 200,000 investors already benefitting from BREIT. UC Investments’ commitment builds upon its 15-year partnership with Blackstone and gives BREIT increased balance sheet flexibility and capital during an opportune deployment period for all our investors.”

The FT’s Antoine Gara — who does absolutely sterling work in this area — has written about the news here in a more legible way without the PR flimflam.

The tl;dr is that the UC is handing BREIT $4bn of cash for six years and getting a guaranteed minimum net return of 11.25 per cent in return. The endowment will pay higher fees if BREIT hits that hurdle — in practice giving up some upside — and if it doesn’t then Blackstone will compensate it from a $1bn backstop of its own BREIT shares.

On the face of it, this looks like a very sensible deal, which is why Blackstone’s shares jumped 2.6 per cent on the first trading day of the year even as the broader market fell.



Blackstone’s BREIT gets a hefty chunk of fee-paying money through the door that will ameliorate concerns over its capacity to handle further outflows. And Blackstone estimates that as long as BREIT makes more than 8.7 per cent annualised then it would still make some money above what it would otherwise earn on the contributed $1bn, given the fees the UC will pay.

Despite the sight of an institution getting sweeter terms than the retail investors it was designed for, existing BREIT investors should also be happy. While they won’t get the guaranteed returns that the UC has extracted, they have already made 14.9 per cent annualised over the past three years and now have liquidity to get the hell out of Dodge at the current NAV if they want to.

Meanwhile, the university endowment gets a chunky guaranteed return on its capital, with a big margin of safety thanks to Blackstone’s $1bn backstop. And as Antoine points out, the compounding returns on $4bn mean that the UC is guaranteed a gain of at least $3bn over the six years if it all works out.

So basically:

https://twitter.com/EllliotttB/status/1610358432577748992

@EllliotttB
You know the breit deal is perfect because everyone so mad

However, the whole thing still looks a bit . . . desperate?

The backstop is in the form of BREIT shares, so if it really does break bad it might not be worth the full $1bn headline figure, and there doesn’t seem to be any clawback provision for the fees it will pay Blackstone. But the UC looks like it has structured itself a pretty strong Warren Buffettesque deal. It’s the optics for Blackstone that look weird.

Blackstone is the kind of investor that strikes these sorts of opportunistic deals with others, rather than being cornered into them itself.

And its argument on BREIT has been that withdrawal limits were transparently baked into the structure, and that it had the resources to handle almost two years of maximum-allowed outflows even without any more asset sales. So nothing to see here, move along etc.

One could see the willingness of Blackstone to backstop the UC deal with $1bn of its own money as a signal of its strong confidence in BREIT’s future. But one could also see it as an oblique hint that Blackstone didn’t feel quite as comfortable about the BREIT situation as it has been indicating.

[Derby]

https://www.apricitas.io/p/the-most-important-new-inflation

The Most Important New Inflation Indicator

Introducing the New Tenant Repeat Rent Index—A New Way of Measuring Housing Inflation

Housing is the most important single expense for Americans, making up about 1/3 of the total Consumer Price Index (CPI) alone—so measuring housing costs is a highly critical part of measuring inflation.

(...) Brian Adams, Lara Loewenstein, Hugh Montag, and Randal J. Verbrugge published published “Disentangling Rent Index Differences: Data, Methods, and Scope” where they created the New Tenant Repeat Rent (NTRR) Index and All Tenant Repeat Rent (ATRR) Index. Using the same underlying BLS microdata that composes the housing component of the CPI, the NTRR uses information on lease turnover to track rent growth in units that change tenants. The ATRR covers all housing units but attributes rent changes to when they happened, as opposed to the official CPI data which tracks price changes when units are surveyed.



The paper helps identify the relationship between NTRR, ATRR, and the official CPI—in particular, it says the ATTR leads the official CPI data by about one quarter and the NTRR leads the official CPI by about a year. This is a critical signal for monetary policy, as the NTRR caught the weakness in housing price inflation in 2006/2007 long before official CPI data. Given the NTRR readings in 2022, we can currently expect year-on-year rent inflation to peak in Q1/Q2 of this year and begin decreasing in Q2/Q3.



Also, this data helps confirm some of the signals that private-sector rental data have been showing since June of this year. Similar repeat-rental datasets from ApartmentList and Zillow have been showing rapid decelerations in year-on-year rent growth since this summer, and the NTRR data affirms this while suggesting a later and lower peak for housing inflation. (...)

[Derby]

https://twitter.com/pmddomingos/status/1611547648523403264

@pmddomingos
The ever-decreasing returns of scientific research.

[Cadavre Exquis]

Ya salió hace algo más de un mes en el Heralo de Aragón...

Alquiler de ropa, de coche,... Y de móvil: "Es un reflejo de la sociedad"
Según un estudio, el 38% de los españoles está dispuestos a dejar de comprar teléfonos móviles y cambiar al sistema de alquiler o 'renting'.

... pero parece que la cultura del alquier se va extendiendo cada vez más, supogo que se junta todo: subida de precios, reducción de capacidad adquisitiva.

El "No tendrás nada y serás feliz" de la Agenda 2030 se va consolidando en la sociedad.

https://www.pressreader.com/spain/expansion-nacional-sabado/20230107/page/2/textview

El modelo de subscripción llega a los móviles

https://www.expansion.com/empresas/tecnologia/2023/01/07/63b89708e5fdea636c8b45eb.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/economia/2023/01/07/63b89257e5fdea72038b4615.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/mercados/2023/01/07/63b8a5f6e5fdea96238b4661.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/opinion/2023/01/07/63b8920ee5fdeaba658b4575.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

Noticia aparecida en el diario Expansión el 14 de marzo de 2021:

Los fondos tienen un récord de más de 250.000 millones de dólares para invertir en 'start ups'
MAMEN PONCE DE LEÓN

Noticia aparecida en el Expansión de hoy, 7 de enero de 2023:

Los fondos tienen 500.000 millones para 'start up'
MAMEN PONCE DE LEÓN

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/mercados/2023/01/06/63b6ac37e5fdea992a8b45a5.html

Saludos.