Re: Tema: PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Primavera 2023

[puede ser]

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2023-03-22/cesar-cort-valenor-valdebebas-promotor-inmobiliario-suelo_3594274/

CÉSAR CORT, PRESIDENTE de VALENOR
"He dejado de promover y estoy amortizando deuda. No veo el panorama demasiado claro"
César Cort es uno de los mayores terratenientes de Madrid y el alma de Valdebebas, uno de los principales desarrollos de la capital. Sin embargo, cree que toca retirada y advierte de que muchos proyectos no van a alcanzar las cifras previstas

(...)
 Eso fue cuando el régimen decidió que España fuera un país de propietarios y no de inquilinos.

R. Bueno, cuando dijeron que los contratos de alquiler debían ser indefinidos y no se podía subir la renta. Yo en el año 90 tenía gente que estaba pagando 30 pesetas por un piso de tres habitaciones en la calle Modesto Lafuente, al lado de José Abascal. En los años 70, mi padre retoma la actividad, pero no en residencial, empieza a promover en el polígono de Las Mercedes, pero fundamentalmente naves industriales o edificios de oficinas en alquiler. Cogimos una alergia brutal a la promoción residencial en alquiler y de hecho no tenemos viviendas en alquiler. No quiero ser un gran tenedor de viviendas. Eso lo tengo bastante claro, y esta alergia nos viene de aquella época.

¿El origen de los suelos en Valdebebas también viene de su abuelo?

R.: Sí. Mi abuelo era un tipo muy listo, fundamentalmente realizaba compras a volumen, compraba de 200 fincas en 200 fincas, de tal manera que cuando yo me incorporo y hago el inventario de fincas familiares, en la base de datos me salen 1.766 fincas. El patrimonio que tenía en Madrid era brutal, del orden de 13 millones de metros cuadrados. Mi abuelo hacía compras selectivas y fue de las primeras personas que hizo grandes compras del suelo con un enfoque inmobiliario. Él ve que Madrid va a crecer desde el aeropuerto, conoce las ciudades, prevé la importancia del aeropuerto y compra la mayor parte de esa superficie muy próxima al aeropuerto de Barajas. Lo que no predice es que el aeropuerto fuese a crecer tanto que la mayor parte de lo que compró hoy está bajo las pistas del aeropuerto. Ahí se equivocó un poco, pero en lo demás, acertó.
(...)

Simplemente con la pandemia y los avances tecnológicos, alquilar una oficina y encontrar un cliente para una oficina no solo es difícil, es casi imposible hoy en día, porque la gente ya casi no viene a las oficinas.

P. Pues Valdebebas tiene muchos metros cuadrados de suelo para oficinas por vender...

R. Hay 1.300.000 metros cuadrados de suelo para oficinas teóricas. Si uno viene a Valdebebas, todo lo que está edificado básicamente es residencial. Hay una enorme demanda de residencial y, en cambio, no hay nada de demanda de oficinas. Los proyectos que se están haciendo en suelos de oficinas, de hecho, son proyectos que están enfocados a una actividad más turística porque, aunque se vendan como proyectos de coliving, en el fondo estamos hablando de apartamentos turísticos, un hotel, que es un uso semi residencial que compite con otros proyectos residenciales que se han desarrollado a un coste muy superior porque el valor del suelo en parcelas terciarias es infinitamente más bajo que el valor de suelo, ahora mismo, de una parcela residencial. Y esto crea unas condiciones de competencia entre unos y otros que, en mi opinión, van a dar problemas a corto o medio plazo.
(...)
no es un problema exclusivo de Valdebebas, porque si nosotros aquí no colocamos un solo metro cuadrado de oficinas, habrá que ver en la Operación Chamartín. Allí tienen un montón de oficinas que son mucho menos competitivas que las de aquí, porque aquí las haces en ocho plantas y allí son torres, que son mucho más caras. ¿Qué va a pasar cuando tengamos tanta oferta de suelo de oficinas y no haya demanda para tanta oficina?
(...)
 P. ¿Edificios mixtos, de los que se habla tanto últimamente?

R. Si hay demanda para edificios mixtos, no estaría mal que los autorizasen, pero sobre todo, lo que hace falta es edificación residencial y sobre todo edificación residencial para vivienda libre, que es la que es muy cara. La vivienda de protección es muy barata. Una vivienda de tres dormitorios, en teoría, con el precio del módulo, te la compras por 180.000 euros. Esa misma vivienda en vivienda libre te cuesta 700.000 y la calidad no es tan diferente una de otra. Es más, en la vivienda de protección la calidad puede ser mayor porque hay una serie de controles de la administración. Cuando entregas una vivienda libre, cuando te dan la LPO, no te miran la calidad de las puertas o la calidad de los forjados, sino que no te hayas excedido en la edificabilidad, mientras que en la vivienda de protección, además de la edificabilidad, hay unos requerimientos de calidad superiores.
(...)
 P. La inflación y los costes de construcción también han encarecido la vivienda.

R. Es verdad que el coste de construcción es muy alto, y es verdad que el coste de urbanización es altísimo porque es un proceso tan mediatizado que desde que empiezas hasta que acabas te tiras 25 años y claro, tú metes eso en un Excel, con los intereses... y es una actividad bastante ruinosa.

P. ¿Cuánto suponen los costes de construcción para un promotor?

R. En mi caso, el coste de construcción supone del orden de un 40%, si bien, yo construyo con unos estándares que son distintos. Desconozco el de los demás. Creo que soy el único que hago forjado de losa de 30, que pongo fachadas de Dekton, sistemas KNX en las promociones..
(...)
Lo pasamos muy mal y hemos sufrido, pero es verdad que cada vez que resurgía el proyecto, que lo volvías a levantar, los precios de mercado eran mucho más altos, con lo cual, el que ha podido aguantar hasta el final ha obtenido un premio.

P. Pero no todos pueden aguantar.

R. Ha habido muchos que no han podido aguantar hasta el final. El negocio promotor de suelo es un negocio complicado. Primero, porque yo entiendo que es una responsabilidad que tiene que ser de la administración y que tiene que hacerse con inteligencia y con conocimiento y normalmente se delega en el privado, que generalmente es un propietario de suelo, muchas veces un destripa terreno, que tenía una actividad agrícola y se ha encontrado con que le han recalificado su suelo, y como todo el mundo sabe, entiende que en el momento que te recalifican el valor sube. Pero, a la hora de la verdad, puede valer o puede no valer nada. Y eso lo vimos en la crisis anterior, la cantidad de desarrollos que se quedaron colgados y que siguen colgados. Un activo, tanto sea una urbanización como un edificio que no se finaliza, no es un activo, es un pasivo. Y en el mundo inmobiliario es muy fácil que los activos se te conviertan en pasivos. Y dentro del proceso promotor de suelo, en muchos casos, esa promoción viene de la mano de antiguos propietarios sin experiencia ni arquitectónica, ni urbanística, ni de negocios. O sea, que muchas veces es un propietario de suelo de un pueblo en el que tenía cebada que de repente ve que le hacen un polígono industrial y una vez que se mete está obligado a ejecutarlo y responde con su patrimonio. Y esa es la parte de la historia que no te cuentan y por eso hay mucha gente que se ha arruinado, porque como en el juego de las sillas, cuando se para la música hay quienes se quedan sin ella. Yo he visto a gente llorando porque han perdido su patrimonio, porque no podían aguantar, porque no han vendido cuando tenían que vender, porque no tenían la capacidad, ni los contactos, ni el conocimiento. Y eso ocurre.
(...)
 P. ¿Bajarán los costes de construcción?

R. Espero que los costes se vayan poco a poco moderando y creo que se van a moderar. No sé si bajarán, pero sí se van a ir moderando poco a poco, de hecho, ya se están empezando a moderar. A la fuerza ahorcan.

P. ¿Es un factor añadido que complica la financiación al promotor?

R. La banca va a financiar cada vez menos, cada vez con más costes y con más restricciones, cada vez mirando más los balances de las empresas. Ya se está notando cómo tanto el crédito hipotecario y el crédito promotor se han encarecido, y este último, aún más. Las entidades te miran mucho en el balance qué tienes, qué debes, cuándo lo tienes que pagar y qué fuentes de ingresos son las que tienes, así como tu solvencia técnica y moral. Todas esas cosas son las que ya mira la banca, por eso creo que el nivel de recursos que se van a destinar a promover nueva edificación va a bajar, la demanda de edificación va a bajar, por lo que los precios van a tener que ir ajustándose.
 P. ¿Cuánto?

R. Es difícil predecir, no sé ni cuánto, ni cuándo. Hay algunos precios que ya se han ajustado bastante. El acero, por ejemplo, ha bajado bastante. Ni la guerra de Ucrania, ni la crisis energética tampoco ayudan.
(...)
 P. Y el precio de la vivienda, ¿cree que va a bajar?

R. No sé si el precio caerá o se mantendrá. La risa va por barrios y los llantos, también. Yo creo que las zonas buenas no se resentirán mucho.
(...)
P. Pero los números no salen. Todo el mundo dice que los precios no van a caer, pero la financiación se ha encarecido, ha pasado del 0% a 5%, lo que para una hipoteca de 180.000 euros supone más que doblar las cuotas. Y en Madrid no te compras un piso nuevo de 180.000 en ninguna parte. Además, el empleo acabará resintiéndose. Los números no salen. Por algo ha parado usted una promoción.
(...)
Pero pisos de 600.000-650.000, que es en el rango en el cual me muevo yo, esos sí que se siguen vendiendo. Lo que va a ocurrir en Valdebebas, en concreto, es que la competencia va a venir de la segunda mano, una segunda mano que es casi primera mano, porque son pisos que se entregaron hace uno, dos, tres o cuatro años. Esos compradores los van a poner a la venta, y ésa va a ser mi competencia, gente que ha comprado los pisos a un precio muy inferior a los que se están vendiendo ahora, cuando los costes eran inferiores, y que van a tener un beneficio sí o sí. Con lo cual, si en lugar de vender a 700.000 venden a 600.000, probablemente a mí me hagan bajar un poco el precio.

 P. ¿Y en otros barrios? En los desarrollos del sureste, ¿ahí se notará un mayor impacto?

R. En zonas con economías más débiles siempre se nota más el impacto. El problema está en que los sobrecostes de construcción existen y son iguales para todos. Te cuesta lo mismo un metro cúbico de hormigón aquí que allí. Imagino que allí se resentirá más el precio.
(...)
A mí no hay nada que me pueda ofrecer un fondo para venderle suelo. Ni un fondo, ni nadie, porque con lo que me ha costado generar el suelo que tengo, lo que yo quiero es hacer los edificios que yo quiero, que es lo que me hace ilusión. Yo sacaría más dinero vendiendo el suelo que haciendo edificios, pero quiero seguir haciendo edificios. Mi objetivo no es ganar dinero. Mi objetivo es hacer lo que creo que tengo que hacer y disfrutar con los edificios que hago, de los cuales estoy muy orgulloso.

P. ¿Cuánto suelo y dónde lo tiene?

R. Fundamentalmente, tenemos suelo aquí en Madrid. En Valdebebas, por ejemplo, me quedan dos parcelas de residencial y tres parcelas de terciario. En total, deben ser unos 170.000 metros cuadrados. Tengo suelos cerca del aeropuerto, donde todavía nos quedan 300.000 o 400.000 metros cuadrados, también en la Nueva Centralidad del Este. Es bastante. No me va a dar tiempo en mi vida laboral a desarrollarlo al paso que voy.
(...)
 P. Les han salido las ventas mejor que los planes de negocio y, en cambio, los fondos que entraron a precio de derribo hace 10 años siguen todos atrapados. ¿Qué ha pasado con esos Excel?

R. Habría que preguntárselo a ellos, pero, vamos, yo creo que cuando los fondos entraron, nos resolvieron un problema de la economía nacional, porque hay que recordar cómo estábamos en aquel momento, no había liquidez para hacer nada y ellos aportaron una liquidez, unos balances y una alegría que, claro, hacía que la banca tradicional les financiase. Era más fácil financiarles a ellos que financiarnos a los promotores de toda la vida. Y claro, ahora mismo, estos incrementos de costes financieros y de tipos también les afectan a ellos. Y yo me imagino que a muchos de estos fondos les encantaría poder salir, pero están atrapados en activos que requieren de muchas inversiones para ponerlos en marcha.
(...)
 P. Valenor no tiene viviendas en alquiler, pero ¿qué opina del negocio del build to rent que tanto ha crecido en España en los últimos años?

R. Entiendo que, a nivel general, cuando el mundo financiero interfiere en el inmobiliario, produce desajustes. Ya ocurrió en la crisis anterior y creo está ocurriendo de nuevo. El build to rent me parece que son proyectos que el promotor es una entidad financiera que hace unos Excel fantásticos, pero no tiene un contacto con la realidad ni tiene un conocimiento del mercado, entonces los proyectos se hacen en base a pedir información al big data y creérselo y si el big data lo ha dicho, ¿cómo no va a ser correcto? Yo soy más de intuición, de ver el barrio, de pasearme. Yo nunca le he preguntado nada al big data, no sabría ni a qué big data preguntar y, además, no lo creería. Además, yo soy informático de origen.

[Derby]

https://www.reuters.com/business/energy/does-china-need-more-russian-gas-via-power-of-siberia-2-pipeline-2023-03-22/

Explainer: Does China need more Russian gas via the Power-of-Siberia 2 pipeline?

SINGAPORE, March 22 (Reuters) - Russian President Vladimir Putin and Chinese leader Xi Jinping met in Moscow for two days of talks which ended Tuesday, during which they discussed a major new infrastructure project, Power-of-Siberia 2, to deliver gas to China via Mongolia.

Putin said Russia, China and Mongolia had completed "all agreements" on finishing the pipeline to ship Russian gas to China, and that Russia will deliver at least 98 billion cubic meters (bcm) of gas to China by 2030, although a subsequent Russian statement said pipeline details still need to be resolved.

Russia proposed the route years ago but the plan has gained urgency as Moscow looks to Beijing to replace Europe as its major gas customer.

However, China is not expected to need additional gas supply until after 2030, experts say.

WHAT IS THE POWER-OF-SIBERIA 2 PIPELINE?

The proposed pipeline would bring gas from the huge Yamal peninsula reserves in west Siberia to China, the world's top energy consumer and a growing gas consumer.

The first Power-of-Siberia pipeline runs for 3,000 km (1,865 miles) through Siberia and into China's northeastern Heilongjiang province.

The new route would cut through eastern Mongolia and into northern China, according to a map by Russia's Gazprom (GAZP.MM).

Gazprom began a feasibility study on the project in 2020, and has aimed to start delivering gas by 2030.

The 2,600-km pipeline could carry 50 billion cubic metres (bcm) of gas a year, slightly less than the now defunct Nord Stream 1 pipeline linking Russia to Germany under the Baltic Sea.

WHAT DID XI AND PUTIN SAY ABOUT THE PIPELINE?

Before Xi's visit, Putin referred to the Power-of-Siberia pipeline as "the deal of the century."

But a joint statement after their talks said only that the parties involved "will make efforts to advance work on the study and approval" of the pipeline. However, official accounts of Xi's statements issued after the meetings do not mention the pipeline.

"We don't really think it's finalised yet, there are still lots of finer details to be hammered out," said Wang Yuanda, China gas analyst at data intelligence firm ICIS.

"Russia is probably more desperate to sell gas than China needs at the moment."

WHAT DOES MONGOLIA SAY?

When Putin and Xi met in September with Mongolian President Ukhnaagiin Khurelsukh, Khurelsukh said he supports the construction of oil and gas pipelines from Russia to China via Mongolia, adding that its technical and economic justification should be studied.

Mongolian Prime Minister Oyun-Erdene Luvsannamsrai told the Financial Times in July that he expected Russia to begin construction on the pipeline within two years, but added that the final route through Mongolia was not yet decided, according to the newspaper.

DOES CHINA NEED MORE RUSSIAN GAS?

Gazprom already supplies gas to China through the first Power-of-Siberia pipeline under a 30-year, $400 billion deal, which was launched at end-2019.

Expected to supply 22 bcm of gas in 2023, it will deliver increasing volumes before reaching full capacity of 38 bcm by 2027.

In February 2022, Beijing also agreed to buy gas from Russia's Far East island of Sakhalin, which will be transported via a new pipeline across the Japan Sea to China's Heilongjiang province, reaching up to 10 bcm a year around 2026.

Meanwhile, China is negotiating a new pipeline - Central Asia–China Gas Pipeline D - to source 25 bcm of gas annually for 30 years from Turkmenistan via Tajikistan and Kyrgyzstan.

Additionally, China has long-term contracts with Qatar, the United States and global oil majors for LNG supplies. It imported 63.4 million tonnes of the chilled fuel last year.

"The original target is for China to import 38 bcm of Russia gas by 2025. Now Russia is saying this will reach 98 bcm by 2030. That is a very big jump, so it pays to be slightly cautious on that," said Wang, the analyst.

China will also be wary of finding itself in a similar position to Europe if it becomes more reliant on Russia, he added.

https://www.ft.com/content/ae0bb3f6-4cc3-49ca-a0e6-93a8e7cc62cc

Xi Jinping backs Vladimir Putin on Ukraine but holds out on Russian gas pipeline

Leaders of China and Russia hold centrepiece talks in Moscow

(...) Putin’s main goal during the Chinese leader’s stay was to get him to agree to his planned Power of Siberia-2 gas pipeline set to supply China via Mongolia. Earlier on Tuesday, Putin spoke about it as if it were a done deal, saying “practically all the parameters of that agreement have been finalised”.

In joint remarks with Xi after the talks, Russia’s president promised to supply China with at least 98bn cubic metres of natural gas by 2023 — a figure attainable only if the new pipeline comes online — and noted Mongolia had already signed off on the deal.

[Derby]

https://finance.yahoo.com/news/federal-reserve-interest-rate-decision-monetary-policy-march-22-164807780.html

Federal Reserve raises interest rates 0.25% to highest since 2007 amid bank crisis

(...) Notably, the Fed set the stage for ending its rate-hiking cycle, doing away with language for "ongoing rate increases" in interest rates.

Instead, the Fed's statement on Wednesday said: "The Committee anticipates that some additional policy firming may be appropriate in order to attain a stance of monetary policy that is sufficiently restrictive to return inflation to 2% over time." Officials expect to continue their current balance sheet runoff as planned.

Fed officials left unchanged how high they see raising rates rising, keeping peak interest rates for this year in a range of 5%-5.25%, the same as projected back in December. Seven officials see raising rates higher than 5.25% this year, with one member seeing rates go as high as 6%. No officials see rate cuts this year.(...)

[Derby]

https://www.reuters.com/markets/us/feds-powell-process-disinflation-is-still-happening-2023-03-22/

Fed's Powell: Process of disinflation is still happening

March 22 (Reuters) - Federal Reserve Chairman Jerome Powell said on Wednesday the process of weakening inflation is still happening slowly but it is unclear what impact the latest round of banking sector trouble will have on the economy and monetary policy.

The process of disinflation is ongoing but price pressures remain resilient in the non-housing service sector, Powell said at his press conference after the Federal Open Market Committee meeting.

When it comes to the impact of tighter financial conditions on lowering inflation, "we think it's potentially quite real" but also uncertain, and the Fed will have to watch this for how it influences monetary policy.

[Mistermaguf]

https://www.lasexta.com/programas/sexta-noche/jose-luis-explica-como-disparado-hipoteca-variable-ano-pasado-pagaba-600-euros-abril-estara-torno-1300_2023032164193b2296c07c00018dfdc0.html
José Luis explica cómo se ha disparado su hipoteca variable: "El año pasado pagaba 600 euros y en abril estará en torno a 1.300"

Pues vete a vivir a Móstoles

https://luhnoticias.es/gonzalo-bernardos-le-dice-a-una-joven-que-no-puede-pagar-un-alquiler-digno-que-se-vaya-a-mostoles/
Gonzalo Bernardos le dice a una joven que no puede pagar un alquiler digno “que se vaya a Móstoles”

Hay unos datos esenciales que falta para dar contexto a esa noticia (de la que no dudo que sea cierta), y son el plazo de amortización que tenía, su monto inicial y si esa era una hipoteca sobre el 100% de la vivienda. Me da que debe ser muy reciente, con plazo de amortización de 25 años, si es que no más, y sin entrada inicial (puede incluso que sea una de esas que cubren el 100% más gastos).

Lo que no sé es como el departamento de análisis de riesgos de su banco se la concedió. Yo también tengo una hipoteca variable, y me ha subido algo así como el 12%, que jode pero sabía que algo así podía pasar y lo podía asumir.

Y eso por no mencionar que probablemente su colateral ladrillil esté ahora mismo underwater (sin cubrir el principal).

Los datos y el contexto están en la entrevista: el muchacho tiene una bonita hipoteca creciente, esos productos para cuando eres un subprime de la hostia que hoy no puede con la cuota pero mañana sí.

Imagínate que la tomó en la era del euribor cercano a cero (ni así podía una hipoteca normal), de modo que los primeros años debe haber amortizado prácticamente cero -posiblemente un 80% haya ido a cubrir intereses-, porque esas hipotecas reducen inicialmente el monto de la cuota en buena parte a costa de retrasar (aún más) la amortización propia del sistema francés.

Ahora se encuentra con un amortizado cercano a nada y una cuota que crece no sólo por su propia progresión, sinó porque el euribor ha pasado de 0 a 3 y pico: es por eso que la cuota se le dobla.Sumando esto a que su tesorito colateral se va hacia abajo, tenemos que negative-equity es poco para describir esa situación dantesca.

Supongo que es uno de esos casos posteriores a 2008, de esos que no iban a volver a ocurrir por lo de la misma piedra y eso.

[Cadavre Exquis]

Job Listings Giant Indeed Lays Off 2,200 People, Representing 15% of Staff
Posted by msmash on Wednesday March 22, 2023 @03:20PM from the more-layoffs dept.

Job listings site Indeed.com told employees on Wednesday that it's laying off 2,200 people, representing 15% of its headcount. From a report:
Indeed CEO Chris Hyams broke the news to employees in an all-hands meeting on Wednesday morning, saying that the cuts would affect teams across the company and attributing the decision to broader economic pressures, a person who attended the meeting said. Employees whose jobs were cut were notified via email following the meeting, the person added.

Saludos.

[Derby]

https://www.enca.com/business/debt-ridden-china-evergrande-rolls-out-restructuring-plan

Debt-ridden China Evergrande rolls out restructuring plan

BEIJING - Troubled Chinese property giant Evergrande unveiled on Wednesday a long-awaited restructuring proposal for its massive debts, as it fights off a winding-up court petition brought by creditors in Hong Kong.

Once the country's largest real estate company, Evergrande has been strangled by liabilities estimated in 2021 at more than $300 billion and is on the verge of bankruptcy.

Creditors were offered choices to swap their debt into new notes issued by the company and equities in two subsidiaries, Evergrande Property Services Group and Evergrande New Energy Vehicle Group, according to the term sheets made public in a Hong Kong exchange filing.

The company has come to embody a broader crisis in China's property sector, which accounts for around a quarter of the country's gross domestic product and has faced a crackdown from authorities since 2020 after rampant borrowing and pricing speculation.

The case in Hong Kong centres around roughly HK$862.5 million (US$110 million) in debts owed to an investment group in the city, and the new restructuring proposal could chart a plan for the company's roughly $22.7 billion in offshore liabilities.

The execution of the term sheets published late on Wednesday was "a substantial positive milestone" to achieve restructuring, which Evergrande said will "facilitate the company's efforts to resume operations and resolve issues onshore."

In the exchange filing, Evergrande said additional financing of up to $44 billion is required over the next three years to "ensure delivery of properties" and "resume work and production".

The next hearing in the Hong Kong winding-up case is scheduled for July 31, with Evergrande telling the court on Monday that it foresees October 1 as the last date by which its restructuring plan would take effect.

The terms reached between Evergrande and the group of creditors in Hong Kong are likely to be adopted by other offshore creditors, according to Neil McDonald, a partner at Kirkland and Ellis LLP, an American law firm that is advising the petitioners.

A more formal restructuring support agreement for all creditors is expected to be ready by the end of March, with creditors voting for adoption and the court's approval planned in May and July respectively.

At a July hearing, Evergrande is also expected to submit restructuring proposals in the Cayman Islands and the British Virgin Islands to address other offshore liabilities, McDonald said.

The court has been informed that the success of schemes settling Evergrande's offshore debt are not legally tied to the company's debts on mainland China, where 90 percent of its assets are located.

Evergrande last year announced ambitions to transform into an empire of new energy vehicles, but has delivered shy of 1,000 vehicles since mass production began last September.

"In the absence of new funding, Evergrande NEV will face the risk of shutdown," the company said in the filing, referring to its new energy vehicle business.

China's property sector remains in turmoil, with major developers -- including Evergrande -- failing to complete housing projects, triggering protests and mortgage boycotts from homebuyers.

Smaller firms have defaulted on loans or had problems raising cash since the government brought in stricter lending curbs in 2020.

In November, China's banking regulator and central bank issued new measures to promote the "stable and healthy development" of the real estate industry.

They include credit support for indebted developers, financial support to ensure projects are completed and assistance for deferred-payment loans for homebuyers.

[sudden and sharp]

 





Dea Matrona Eurosonic Festival 2023 Rockpalast Sendung WDR Rockpalast.de
https://www.youtube.com/watch?v=nyTGB_kVgUQ

[wanderer]

https://www.lasexta.com/programas/sexta-noche/jose-luis-explica-como-disparado-hipoteca-variable-ano-pasado-pagaba-600-euros-abril-estara-torno-1300_2023032164193b2296c07c00018dfdc0.html
José Luis explica cómo se ha disparado su hipoteca variable: "El año pasado pagaba 600 euros y en abril estará en torno a 1.300"

Pues vete a vivir a Móstoles

https://luhnoticias.es/gonzalo-bernardos-le-dice-a-una-joven-que-no-puede-pagar-un-alquiler-digno-que-se-vaya-a-mostoles/
Gonzalo Bernardos le dice a una joven que no puede pagar un alquiler digno “que se vaya a Móstoles”

Hay unos datos esenciales que falta para dar contexto a esa noticia (de la que no dudo que sea cierta), y son el plazo de amortización que tenía, su monto inicial y si esa era una hipoteca sobre el 100% de la vivienda. Me da que debe ser muy reciente, con plazo de amortización de 25 años, si es que no más, y sin entrada inicial (puede incluso que sea una de esas que cubren el 100% más gastos).

Lo que no sé es como el departamento de análisis de riesgos de su banco se la concedió. Yo también tengo una hipoteca variable, y me ha subido algo así como el 12%, que jode pero sabía que algo así podía pasar y lo podía asumir.

Y eso por no mencionar que probablemente su colateral ladrillil esté ahora mismo underwater (sin cubrir el principal).

Los datos y el contexto están en la entrevista: el muchacho tiene una bonita hipoteca creciente, esos productos para cuando eres un subprime de la hostia que hoy no puede con la cuota pero mañana sí.

Imagínate que la tomó en la era del euribor cercano a cero (ni así podía una hipoteca normal), de modo que los primeros años debe haber amortizado prácticamente cero -posiblemente un 80% haya ido a cubrir intereses-, porque esas hipotecas reducen inicialmente el monto de la cuota en buena parte a costa de retrasar (aún más) la amortización propia del sistema francés.

Ahora se encuentra con un amortizado cercano a nada y una cuota que crece no sólo por su propia progresión, sinó porque el euribor ha pasado de 0 a 3 y pico: es por eso que la cuota se le dobla.Sumando esto a que su tesorito colateral se va hacia abajo, tenemos que negative-equity es poco para describir esa situación dantesca.

Supongo que es uno de esos casos posteriores a 2008, de esos que no iban a volver a ocurrir por lo de la misma piedra y eso.

Pues que sepa este valiente muchacho, que puede que el que la cuota se le haya más que doblado sea el menor de sus problemas: si está tan en negative-equity, le pueden exigir la compensación de la parte no cubierta de su préstamo por el colateral (eso que llaman "ejecución de garantías"). Por si alguien tiene alguna duda, es perfectamente legal, y me consta que el notario está obligado a recordarlo cuando se firma una hipoteca.

Aquí prácticamente nadie escarmienta en cabeza ajena; ni quiere.

[Cadavre Exquis]

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12196370/03/23/La-compraventa-inmobiliaria-se-contraera-un-15-en-2023-y-los-precios-caeran-un-5.html

Saludos.

[pollo]

La situación es diferente a la del 2008, con respecto al turismo. No tengo ninguna duda que este año se batirán las cifras del año 2019. La euforia que hay por viajar no tiene nada que ver con la del 2007/8, solo hay que darse una vuelta por las grandes ciudades, la de guiris que viven en barcelona es brutal, tú te das una vuelta por los barrios de “moda” y hay momentos en que el autóctono es claramente minoría. Te vas a un barrio obrero de la ciudad, o área metropolitana y más de lo mismo, pero otro tipo de inmigración, ni mejor, ni peor, pero lo diferencio porque es una realidad.
 Hay muchas gente de 50 para arriba que lo tiene todo hecho, y les encanta viajar, consumir, tener experiencias, incluso si tienen el activo pagado pagarles las vacaciones a sus hijos, que muchos vivirán en casa. Siempre nos quedará otra muletilla, los nuevos ricos, los pensionistas, que como dijo la Montero sus pagas ayudan a la familia, por cierto se han vuelto unos consumidores de experiencias importantes, nada que ver cómo cuando yo era joven.

(...)

Otra cosa de la que me estoy dando cuenta, es que hay una fiebre por el alquiler vacacional absolutamente ridícula, que lo fía todo a que vendrán millones de turistas a pagar auténticos pastizales para quitarles el zulito de las manos durante un mes.

Todo esto hasta que por la circunstancia que sea (mismamente que haya crisis) vengan la mitad de turistas, y se rompe el cántaro de la lechera.

Solo comentar que, viendo sitios para pasar unos días en semana santa en la zona del norte, es mas caro el alquiler turístico en España que en Francia (por ejemplo entre Hodarribia y Hendaya)... me ha sorprendido...

Siguiendo por el norte: las reservas de Semana Santa a todo gas. Y el verano ya medio reservado desde hace un mes.
Esto me recuerda lo del año 1000, cuando la gente creía que se acababa el mundo y se lanzaban de bacanal en bacanal. No hay hijos a quien dejar el planeta, planeta que va a arder en calor y contaminación igualmente: gastemos sin freno, pues...

Rescato el ejemplo de navidades de 2008. Las estaciones de esquí a reventar... y cuando la periodista preguntaba, muchos eran parados "tomándonos un respiro".

En España no son muchos los que ponen sus barbas a remojar por si acaso. Más bien seguimos la fiesta con la música puesta hasta que nos coge el toro.

Nada de esto tiene relevancia real, lo que tiene relevancia es lo que ocurra en los próximos meses/años.

Al igual que la gente que ahora se extraña que le suba una barbaridad la cuota de la hipoteca, porque como todo el mundo sabe, todo es inmutable y nada cambia. Esto va de puta madre hoy, y mañana toda esa gente por cualquier motivo de pronto deja de venir.

[Cadavre Exquis]

https://elpais.com/economia/2023-03-21/la-autoridad-bancaria-urge-a-los-gobiernos-a-crear-el-fondo-europeo-de-garantia-de-depositos.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.abc.es/economia/estadounidenses-australianos-lanzan-comprar-vivienda-espana-caida-20230321193907-nt.html

Saludos.

[Benzino Napaloni]

Nada de esto tiene relevancia real, lo que tiene relevancia es lo que ocurra en los próximos meses/años.

Al igual que la gente que ahora se extraña que le suba una barbaridad la cuota de la hipoteca, porque como todo el mundo sabe, todo es inmutable y nada cambia. Esto va de puta madre hoy, y mañana toda esa gente por cualquier motivo de pronto deja de venir.

Y luego pasa como con los camioneros autónomos. Como tienen la manía de no comprar el combustible a futuros como las compañías grandes, cada X tiempo se comen una subida de precios que hace que el transporte no les salga a cuenta. Solución: bloqueos y liarla.

España no es el ombligo del mundo turístico, hay más cosas en el Mediterráneo. Con un verano tranquilo a la vista -ni pandemia ni líos económicos en Grecia ni primaveras árabes en el Magreb-, ojito que igual el turista elige otras cosas este año.

Los precios en la costa catalana han subido una salvajada. Y eso que han dejado de venir a los rusos. Tengo unos cuantos anuncios en seguimiento... y no se oye el vuelo de una mosca.

El movimiento se demuestra andando, esperemos a verano pero yo apuesto porque la temporada no va a ser tan boyante como la pintan.

[Derby]

Colaterales... Esta semana me he reunido con una persona de un servicer, ya están volviendo a montar la estructura para cesiones de crédito y de remate de subastas.

https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/banca-trasladado-hipotecas-50-subida-tipos.html

'Hachazo' hipotecario: la banca todavía no ha trasladado la mitad de la subida de tipos

El Banco de España advierte de que el impacto en las hipotecas a tipo variable que los hogares ya habían firmado antes de la primera subida del BCE, en junio de 2022, "se acentuará en los próximos meses"

Los hogares que firmaron una hipoteca a tipo variable antes de junio de 2022, cuando el Banco Central Europeo (BCE) anunció la primera subida de tipos, todavía no han experimentado todo el encarecimiento en sus préstamos para adquirir una vivienda. De hecho, apenas han sufrido la mitad del impacto esperado por el Banco de España (BdE). Así lo estima el supervisor bancario en el informe trimestral de proyecciones macroeconómicas publicado este miércoles.

En él, el BdE anticipa que "el impacto del repunte de los tipos de interés sobre el coste medio de la deuda del sector privado, que ha sido limitado hasta ahora, se acentuará en los próximos meses". Para los hogares que firmaron una hipoteca para adquirir una vivienda a tipo variable antes de la subida de tipos "aún falta una parte muy importante, alrededor del 50% de la traslación está pendiente", advierte Ángel Gavilán, director general de Economía y Estadística.

Según sus cálculos, la variación experimentada en el coste medio de la deuda de los hogares asociada a préstamos para adquisición de deuda rondaba, a enero de 2023, los 1,25 puntos porcentuales, pero la variación potencial que calcula el Banco de España que puede alcanzar a medio plazo se aproxima a los 2,9 puntos, en línea con la subida acumulada del euríbor a 12 meses desde finales de diciembre de 2021.

El Banco Central Europeo (BCE) ha subido ya un 3% los tipos de interés y ha anunciado una nueva subida -la sexta ya- de 50 puntos básicos que llevará el precio del dinero al 3,5%. El índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España se ha elevado del -0,5% en el que se movía al inicio de 2022 hasta el 3,4% en el que se situó este miércoles (con una media provisional del 3,7% en marzo).

"Los modelos históricos apuntan a que hay que esperar entre uno y dos años para que la subida de tipos se traslade totalmente a las hipotecas", advierte Gavilán, aunque también recuerda que "nunca se habían subido 300 puntos básicos en seis meses y esta intensidad puede generar comportamientos diferentes". En todo caso, augura que el hecho de que la mitad del impacto esté aún por llegar "restará dinamismo a la actividad en 2023 y 2024", como ya ocurrió en 2022.

En los nuevos créditos, aquellos firmados por las familias que han decidido endeudarse en medio del endurecimiento de las condiciones financieras, la traslación de los aumentos de los tipos también "está siendo algo más lenta en España que en otros episodios del pasado y que en otras economías de la Unión Europea", advierte Gavilán, que en todo caso "se acabará de completar".

El director general de Economía y Estadística en el Banco de España señala que "los tipos de las nuevas operaciones de crédito para vivienda deberían estar algo más altos de lo que se observa" y apunta, además, que esta traslación 'incompleta' se observa también en el tipo de los depósitos de los hogares.

Los grandes bancos siguen sin pagar por los depósitos ocho meses después de la primera subida de tipos de interés. No obstante, las entidades financieras prevén adelantar el pago por el producto tradicional de ahorro, que se esperaba que acabara llegando tras el verano, ante la crisis del Silicon Valley Bank y Credit Suisse, tal y como ha informado Vozpópuli.

Medio millón de hogares vulnerables

El encarecimiento de las hipotecas elevará el porcentaje de hogares que se consideran vulnerables por el Banco de España al representar las deudas financieras más del 40% de sus ingresos netos mensuales. El supervisor bancario estima que un aumento del euríbor a doce meses del entorno de 400 puntos básicos incrementa el porcentaje de hogares con deuda con carga financiera neta elevada en 3,6 puntos porcentuales con respecto a la situación anterior a la crisis, hasta el 14%.

Si la subida alcanza los 500 puntos básicos, entonces el porcentaje de hogares vulnerables se eleva otras siete décimas, rondando el 15% (en concreto, el 14,7%). El porcentaje de hogares con carga financiera neta elevada se calcula con respecto al total de hogares endeudados, que, de acuerdo con los datos de la Encuesta Financiera de las Familias 2020, la última disponible, representan el 57,1% del total.

Según la Encuesta de Población Activa (EPA) del Instituto Nacional de Estadística (INE) en España había 19,2 millones de hogares a cierre de 2022. De esta forma, los hogares endeudados y con una carga financiera elevada superan ya el millón y medio y seguirán creciendo si la subida alcanza los 500 puntos básicos. Es decir, que con la subida de tipos entre 500.000 y 600.000 familias entrarán en una situación financiera vulnerable, que se sumarán al millón que había ya antes de la crisis.