PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023

[Benzino Napaloni]

Por eso, cuando hablemos de Peak Currantes, no solo hay que poner en solfa la demografía, sino también la precarización impuesta para bajar los salarios y que ha devaluado el acceso al trabajo y las condiciones. En eso, comparto la tesis de Benzino: con esta mentalidad, España no va a poder competir por trabajadores cualificados de fuera con el resto de países de Europa; los argentinos con experiencia y estudios superiores utilizarán Barajas para subir un par de miles de kilómetros en dirección al Norte. Y claro que creo que la solución está en reducir el coste de vida por el acceso al inmobiliario, pero también acabando con la percepción generalizada de que cualquier trabajo de baja cualificación da más estabilidad que un trabajo cualificado. No es que hayan matado culturalmente el concepto de meritocracia (que aunque no funcionó como debiera, décadas atrás el esfuerzo si daba resultados), sino que vamos a ver a decenas de miles de jóvenes peleando por trabajos que no precisan de cualificación, ya que van a ver el reflejo de dos generaciones rotas como reflejo de sus propios proyectos de vida.

Añadamos esto, que es terrible:

[...]

Myro explica que la mala asignación de los recursos que se produjo durante más de una década tiene tres causas. La primera es que el capital para la inversión inmobiliaria se abarató rápidamente por la expectativa de revalorización de estos activos. La banca hizo una mala gestión de sus inversiones y del riesgo apoyándose también en las enormes subvenciones e incentivos fiscales que establecieron los distintos gobiernos para la inversión inmobiliaria (incluyendo deducciones en el IRPF).

La segunda es que los recursos se dirigieron hacia las empresas más saneadas y con más colaterales que ofrecer a los bancos. En muchos casos eran ya empresas maduras y poco productivas. No hubo una apuesta por las empresas innovadoras, lo que provocó que se quedaran al margen de la burbuja.

Por último, hubo mucho clientelismo y corrupción durante esos años. El capital se abarató especialmente en las empresas mejor relacionadas con el poder, lo que provocó concentración de recursos en actividades improductivas. "En ausencia de clientelismo, la PTF habría crecido en el período citado a una tasa media anual del 2,4 por ciento, en lugar de reducirse a una tasa del 0,7 por ciento", sentencia Myro. Durante esos años España perdió rápidamente posiciones en los rankings internacionales de calidad institucional, el problema es que este deterioro todavía se mantiene.

Mejorar la gobernanza

La productividad de la economía española no ha estado en el centro de las políticas públicas desde hace décadas. Solo la creación de los fondos Next Generation EU a nivel comunitario va en la dirección de transformar el tejido productivo, pero es una iniciativa a nivel europeo que muchos países están boicoteando con sus reformas. Como es el caso de España.

La inversión pública ha desaparecido por el peso creciente del gasto público corriente, en especial las pensiones. Y tampoco hay administraciones capaces de liderar al sector privado para innovar. Los problemas del PERTE del vehículo eléctrico son la mejor prueba de que el Gobierno no consigue activar al sector privado ni siquiera cuando dispara con pólvora europea.

Para potenciar la productividad es imprescindible "incrementar de forma intensa la acumulación en capital humano e intangible, proceso que el sector público debe incentivar y favorecer, dadas sus importantes externalidades", explica el catedrático. Estas inversiones generan unas externalidades que exceden a las propias empresas: por ejemplo, formar a los trabajadores genera un efecto positivo en todo un sector porque posteriormente se mueven a otras empresas. De ahí que el sector público deba impulsarlas para conseguir un nivel de inversión óptimo que nunca conseguirá alcanzar el sector privado.

[...]

Es decir, que la guinda del pastel es que ahora no sale de las narices cambiar el modelo, porque después de 30 años (para muchos asuntos son unos cuantos más) da pereza y hasta hay chollos en juego. Incluso con las crecientes evidencias de que el modelo se está gripando y no va a durar mucho más.

Así se entienden burradas como ésta:

La Junta pierde las ayudas al autoconsumo y exige al Gobierno un convocatoria "menos compleja"

Es decir, Castilla y León "pierde las ayudas" porque es que son muy difíciles. Cuando otras comunidades autónomas sí las han gestionado. Te ponen los dineros encima de la mesa y los pierdes porque no sabes utilizarlos (o peor, no quieres).

Es otra forma de ver lo que decía de "cedimos en 2008, esta vez no vamos a ceder". Pisito o muerte .


Coincido, eso sí, en que esto es una guerra en toda regla, y que los terroristas del pisito no van a ceder si no es con una derrota total y completa. No valen medias tintas, todo lo que no sea aplastar el rentismo es dejarlo vivo.

[Zugzwang]

Lo que voy a decir va en contra de toda lógica pero, la ventaja hoy en día de tener un piso pagado es brutal. El piso lo ha roto todo.

No solo ser funcionario, aquí en barcelona trabajar  en la TMB, aigües de barcelona, ferrocarriles de la Generalitat, etc. es muchísimo mejor que trabajar en el sector privado.

Se les ha de decir contundentemente hasta aquí hemos llegado y que no les quede ningún tipo de duda, por el contrario, es que quieren que todo siga igual.No hay que darle más vueltas, quienes puede cambiar las cosas son quienes tiene el poder de cambiarlas, de toma de decisiones, ni más ni menos. Enfrente tenemos un monstruo insaciable, mirar todas las noticias que se han enlazado con la posible bajada de los tipos de interés, monstruo de codicia insaciable.

Salut,

Y aquí es donde quiero llegar. Si todo el trabajo es precario, la ventaja de estudiar para tener un mejor trabajo desaparece. Si trabajadores de baja cualificación ofrecen, además, mejores condiciones de vida, a

He entrado en varias bolsas de trabajo. En Enero, me tocará irme a Guadalajara porque es en la que mejor estoy con diferencia. He estado mirando pisos de alquiler y me he encontrado varios problemas porque he simulado la gestión como si me llamaran hoy, para anticiparme a los problemas que me voy a encontrar con el pisito, que enumero:

- lo más barato que he encontrado, 600 euros mensuales. y aún no sé donde me podrían mandar, por lo que puedo trabajar a varios kilómetros de donde alquile, sin conocer la ciudad.
- he llamado, y me han pedido un mes de fianza, y la obligatoriedad de permanecer un año. Y si el contrato que se me da es, por ejemplo, de tres meses, me ha dicho que tendría que avisar que me voy con 30 días de antelación, y al no cumplir el año, pierdo la fianza. Si me llaman para un mes o dos, ¿que hago? Tendré que decir que no, porque literalmente perderé dinero.
- me piden, además, o bien un aval bancario de solvencia o alguien que me avale con nómina estable. Todo para un puñetero alquiler para ganar 1400 cochinos euros, de los que me dejaré solamente en vivir y siendo austero cerca de 1000.
- ese es el piso más barato que he encontrado hoy, el siguiente subía a 675. Por lo que la broma me puede salir, si cabe, aún más cara. Es todo una broma macabra.
- y no, no me planteo convivir con nadie. Ya tengo demasiados años. Si me tengo que ir a 300 km para ahorrar poco o nada, y encima tengo que aguantar a gente que no conozco, sin saber las consecuencias colaterales de los convivientes, pues mejor no daré el paso.


Coincido pues, contigo. O acabamos con el Pisito ya o el Pisito acabará con nosotros.

[Benzino Napaloni]

- he llamado, y me han pedido un mes de fianza, y la obligatoriedad de permanecer un año. Y si el contrato que se me da es, por ejemplo, de tres meses, me ha dicho que tendría que avisar que me voy con 30 días de antelación, y al no cumplir el año, pierdo la fianza. Si me llaman para un mes o dos, ¿que hago? Tendré que decir que no, porque literalmente perderé dinero.

Sobre esto, ten en cuenta dos cosas: el artículo 6 del Código Civil (apartados 3 y 4), y como remate, el artículo 6 de la LAU.

3. Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

4. Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

El 6 de la LAU créeme que no está ahí por casualidad. Dicho esto:

La permanencia mínima no es un año sino seis meses (artículo 11 de la LAU). El casero sí tendría derecho a exigir el tiempo que falte de esos seis meses. Pasado ese plazo, el casero sólo puede cobrar una indemnización por desistimiento del inquilino por una proporción de un mes por cada año de incumplimiento. Siempre que se pactase en el contrato, si no se pactó no hay tal indemnización.

Mira por cuánto tiempo te pueden destinar. Si es menos de seis meses cúbrete las espaldas con un contrato de temporada (que sería realmente tu caso). Si llegas a seis meses, te sirve un alquiler de vivienda habitual, y si el contrato es por máximo un año lo más que perderías por irte antes es media mensualidad. El preaviso de 30 días por desistimiento es correcto. Confiscar la fianza es ilegal, todos los cobros que pretenda hacer el casero que no esten respaldados por la ley y el contrato (en ese orden) son nulos y no tienen valor legal alguno.

Ni que decir tiene que puede ser útil hacerse el tonto al principio y luego dar la sorpresa.

[Zugzwang]

El 6 de la LAU créeme que no está ahí por casualidad. Dicho esto:

La permanencia mínima no es un año sino seis meses (artículo 11 de la LAU). El casero sí tendría derecho a exigir el tiempo que falte de esos seis meses. Pasado ese plazo, el casero sólo puede cobrar una indemnización por desistimiento del inquilino por una proporción de un mes por cada año de incumplimiento. Siempre que se pactase en el contrato, si no se pactó no hay tal indemnización.

Mira por cuánto tiempo te pueden destinar. Si es menos de seis meses cúbrete las espaldas con un contrato de temporada (que sería realmente tu caso). Si llegas a seis meses, te sirve un alquiler de vivienda habitual, y si el contrato es por máximo un año lo más que perderías por irte antes es media mensualidad. El preaviso de 30 días por desistimiento es correcto. Confiscar la fianza es ilegal, todos los cobros que pretenda hacer el casero que no esten respaldados por la ley y el contrato (en ese orden) son nulos y no tienen valor legal alguno.

Ni que decir tiene que puede ser útil hacerse el tonto al principio y luego dar la sorpresa.

Gracias por la información. Una de dos: o los de la inmobiliaria no tienen ni idea o me querían dar el palo porque les he dicho que pueden ser tres meses, seis meses o un año, dependiendo de las causas por las que se me contrate, y hubiera caído por no leérmela. Voy a echarle un vistazo intensivo a la ley para evitar sorpresas.

[Benzino Napaloni]

Gracias por la información. Una de dos: o los de la inmobiliaria no tienen ni idea o me querían dar el palo porque les he dicho que pueden ser tres meses, seis meses o un año, dependiendo de las causas por las que se me contrate, y hubiera caído por no leérmela. Voy a echarle un vistazo intensivo a la ley para evitar sorpresas.

Bonus: aquí puede ser muy útil hacerse un poco el loco, porque demasiado a menudo la agencia no tiene ni idea. En su momento me pasó, me quisieron ir actualizando la renta (después de algunos años sin hacerlo, todo hay que decirlo), pero no tuvieron mejor idea que darme el aviso con algunos meses de antelación, y cogiendo el último dato del IPC disponible. Que por supuesto no era el que correspondía. Les dije que si la revisión no la hacían bien no les soltaba un céntimo de más. Bien que se espabilaron y la corrigieron en su momento, aunque también tuve la potra de que en esos pocos meses el IPC bajó y se comió buena parte de la subida que me querían encalomar.

Aquí soy de explayarme, bien lo sabéis. Pero para asuntos legales en los que la otra parte puede tener intereses contrarios a los míos hablo lo justo. Al enemigo no se le dan pistas.

Hazte un poco el loco, y si llega un momento en que pescas un fraude como un piano, ahí sí puedes plantarte y decirles claramente que les rechazas el trato por las ilegalidades. Escueto pero cortante. A veces alguno se acojona y recula, y a estas alturas ya empieza a haber más de un piso que no se coloca tanto como pregonan.

[el malo]

El 6 de la LAU créeme que no está ahí por casualidad. Dicho esto:

La permanencia mínima no es un año sino seis meses (artículo 11 de la LAU). El casero sí tendría derecho a exigir el tiempo que falte de esos seis meses. Pasado ese plazo, el casero sólo puede cobrar una indemnización por desistimiento del inquilino por una proporción de un mes por cada año de incumplimiento. Siempre que se pactase en el contrato, si no se pactó no hay tal indemnización.

Mira por cuánto tiempo te pueden destinar. Si es menos de seis meses cúbrete las espaldas con un contrato de temporada (que sería realmente tu caso). Si llegas a seis meses, te sirve un alquiler de vivienda habitual, y si el contrato es por máximo un año lo más que perderías por irte antes es media mensualidad. El preaviso de 30 días por desistimiento es correcto. Confiscar la fianza es ilegal, todos los cobros que pretenda hacer el casero que no esten respaldados por la ley y el contrato (en ese orden) son nulos y no tienen valor legal alguno.

Ni que decir tiene que puede ser útil hacerse el tonto al principio y luego dar la sorpresa.

Gracias por la información. Una de dos: o los de la inmobiliaria no tienen ni idea o me querían dar el palo porque les he dicho que pueden ser tres meses, seis meses o un año, dependiendo de las causas por las que se me contrate, y hubiera caído por no leérmela. Voy a echarle un vistazo intensivo a la ley para evitar sorpresas.

O lo saben pero se la suda completamente, como lo de cobrar los honorarios de agencia al inquilino, que lo saben pero lo siguen haciendo. Hasta que dan con alguien que conoce la Ley y va a hasta el final.

Como ha dicho Benzino, normalmente achantan y se la envainan enseguida. Si no lo hacen es porque saben que la mayoría de la gente prefiere no ir a juicio.. hasta que dan con el que sí y llegan las multas.

[saturno]

Eviten los juicios-
Cuando una ley "prohibe" algo, investiguen cómo saltársela para anticipar en lo posible cómo va a hacer el contrario-

Por método y por experiencia, procedan considerando que los letrados de justicia no conocen la ley, pasan de conocerla y por eso el escrito judicial consiste en explicár paso a paso como se aplica la Ley de enjuiciamiento civil al caso que corresponda
 
Dicho de otro modo,  los funcionarios de justicia se limitan a aplicar lo que les dicta el abogado de turno, sin pararse a pensar si lo que dice es cierto o es aplicable, Lo de que sea cierto o aplicable, lo tiene que decir el contrario,

Tres cuartos de lo mismo con  los jueces-
Están para decidir cuál de las dos partes les entrega el escrito más fácil de entender,

Recuerden, son funcionarios, por tanto, hipotecados y si pueden casero, Son pisitófilos por narices,
Que ellos lo ignoren, no significa que uno deba ignorarlo, Eviten recurrir a la justicia en temas que puedan desbordar sobre su tesoro,

Olvidense de "prohibiciones" y "normas no escritas",
Busquen sólo pruebas
(En el ej, de Zugzwang, conseguir por escrito los requisitos exigidos o el propio contrato)

* Organícense *

Leyendo este ejemplo; aqui se impone pensar cómo coordenar células de defensa judicial con procuradores, abogados, mutualizando costes de defensa etc- Un simple foro de usuarios, pero bien organizado, ya es suficiente, Hagan aflorar los centenares de casos similares y resuelvan las cuestiones de organización (con dineros) para poder _actuar_

La ley es lo de menos, La Ley dice todo y lo contrario, Olvídense de la ley, Asuman que no se va a respetar de una forma u otra,

Lo único que tiene que tienen que resolver aquí es cómo _actuar_ en cada eventualidad-
ACTUAR- Organícense-

Cuando la organización está bien pensada, y de eso se trata (de pensar soluciones), la gente funciona, La sola existencia de ese tipo de organización es suficiente- También llama a más organización, Eso es bueno, Organícense-


(No dejéis de informar de lo que vayáis encontrando,)

[Mad Men]

[Benzino Napaloni, en...
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2596.msg222502#msg222502...
... introduce una idea nueva que, si es lo que pienso, me parece formidable: el haber cedido en 2008. Se ruega más detalle.]


[Solo tenemos una arma en el cuerpo a cuerpo: la retórica capitalista (que se resumen en CONTRATAR UN OBRERO ES CASARTE CON SU CASERO. A estas alturas, debatir las otras dos retóricas, la pisitófila y la creditófaga, es una pérdida de tiempo.

A la ministra de Vivienda, el otro día, cuando dijo lo de los pobreticos mayores exprimeinquilinos que complementan sus rentas, habría que haberle contestado en el acto con que los alquileres salen de las nóminas que pagan los empleadores.

A Ayuso hay restregarle por la cara que hay un relación directa entre su 'himbersión' de Chamberí y la mierda de pensión pública vitalicia que quiere que le pagues tú, contribuyente. ¿No es tan privatista? ¡Que se busque una puerta giratoria! A ver si es que no la quiere nadie.]

Vamos allá.

Parto de la idea, que en el foro conocemos bien, de que el rentista común no ve más allá de sus narices. Su saber es poco más que empírico, y por lo tanto puede perfectamente estar viciado en un entorno manipulado.

La crisis de 2008 supuso un shock al romperse -al menos temporalmente- el mantra de que "nunca bajan". Recuerden la catarata de negaciones de entonces. Desde el "esto sólo es un bache" a los ataques a "esos muertos de hambre que se creen que van a comprar por cuatro perras". Pasando por el esperpento del estosololoarreglamosentretodos (puntocom ), que no era más que una web 1.0 sin participación del público, y con las grandes empresas detrás transmitiendo el mensaje "no dejéis de consumir, malditos, que se nos para el barco". Más de uno a coste cero en el entonces de moda Facebook consiguió más audiencia con mensajes del tipo "esto sólo lo arreglamos sin ellos".

Tras el espejismo de los "brotes verdes" y la resaca del "Iniesta de mi vida" en 2010, vinieron dos años durísimos para el ladrillo, en los que la prensa empezo a mascar el "denostado ladrillo" y flotando por fin una cierta sensación de derrota. Hasta que se decidió proceder a la "hotelización del inquilinato" y suplir la compraventa con el premio de consolación llamado alquiler. Con todas las variantes que ya conocemos de sobra.


Con lo que "haber cedido en 2008" tiene para mí dos vertientes -ambas desde la perspectiva del rentista-:
- Hay que aguantar como sea, que ya nos rescatarán si hace falta para que no se vaya todo a la mierda. (Por supuesto entiéndase "todo" como el statu quo actual y el "aquí no se toca nada").
- En 2008 vendí 'barato' y tiré una burrada de dinero a la basura. Y vaya lo que me ha costado volver a meterme en la rueda.

Vamos, que se han quedado con la idea de que al final hay rescate -sin entrar a profundizar nada sobre qué decisiones tomaron realmente los mandamases aquellos años-, y que si ceden con los precios su modo de vida rentista puede que lo pierdan para siempre.

Rescatemos este testimonio:

Un vecino de Todoque que ha perdido 8 casas por el volcán: "Había llegado a la meta y lo he perdido de un plumazo".

Ocho casas dedicadas al alquiler turístico, por supuesto sin asegurar, y que el volcán eliminó.



Si es que al final no es tan complicado. Si quitamos el rentismo, ¿qué queda para muchos? España no tiene un tejido productivo como para suplir el rentismo de la noche a la mañana.

Eso sí, viniendo del mundo de las tecnológicas, y viendo que nuestro trabajo no para de aumentar incluso cargando con la necesaria purga de las empresas que vivían de quemar rondas de inversión sin conseguir resultados reales, mi deseo es que se haga la purga cueste lo que cueste. Duela lo que duela, y amputando lo que haya que amputar. La alternativa es volver a las andadas, más de lo mismo, cero sentimiento de haber cometido errores, y por supuesto menos uno de ganas de cambiar el modelo económico.

Hola.

Creo que España es uno de los países con las rentas salariales más reprimidas y además con un objetivo perverso, la extracción de rentas. Ya de por sí España tiene una renta reprimida para un percentil muy elevado de la población. Reprimida para poder ofrecer más rentas al percentil superior. Pensemos que en esta fase , la de distribución, se reprime unos percentiles para ofrecer más a otros percentiles, al final la renta producida por el trabajo es la que es y su distribución si no es justa siempre beneficia a algunos y perjudica a otros. Por ejemplo, si hay un colectivo con grandes ingresos quiere decir que hay otro con ingresos reprimidos. Si una persona tiene a una limpiadora para la casa y le paga poco y sin contrato, esta situación beneficia al contratador o contratadora.


La siguiente fase son los impuestos, podemos debatir si son elevados o no, pero lo que está claro es que dichos impuestos benefician muy poco al trabajador porque no percibe ninguno de los tres principales gastos del estado, no suele necesitar sanidad, no recibe pensiones ni hace formación pública. El resto de gastos estatales tsmpoco le benefician porque en gran parte se van a pagar nominas en ayuntamientos, autonomistas, etc . Puede que haya un pequeño porcentsje que le beneficie, a saber; cheques escolares, bonos sociales, o algún tipo de ayuda menor y que en cualquier caso beneficia entre poco y nada respecto a lo aportado.


La última fase es la vivienda. Gran extractor de rentas que se alimenta del trabajador. Al final las rentas salen del trabajo, y el piso se come parte de ellas.


Si sumas todas las fases o apartados te das cuenta lanterrible extracción de rentas que sufre el trabajador y se entienden cosas como la falta de natalidad, la dependencia familiar, la emancipación tardía o el consumo reprimido de estos trabajadores.

Por contraposición con otro modelo que reprime rentas,(China). En este caso la transferencia va a fomentar el sector manufacturero, bases de la competitividad y el superávit. Es totalmente diferente, en España se reprime para extraer y en China se reprime para producir. Con esto no digo que el modelo Chino sea el correcto( léase a Michael Pettis, experto en la economía China). Lo que digo es que España tiene un modelo mucho más nocivo y con unos desequilibrios brutales que afectan incluso a la demografía. Piensen que sin la inmigración y lo que crían, España tendría una natalidad peor aún.



Personalmente creo que no abrá cambio de modelo. El poder del sistema actual es tan fuerte y los jóvenes tan débiles que no veo capacidad de lucha y cambio. Al final ocurre como en cualquier modelo que no puede evolucionar, que se degrada hasta el infinito concluyendo el modelo solo cuando es literalmente inviable. Es algo que ocurre a menudo en muchos países.

Saludos.

[Benzino Napaloni]

Olvídense de "prohibiciones" y "normas no escritas",
Busquen sólo pruebas
(En el ej, de Zugzwang, conseguir por escrito los requisitos exigidos o el propio contrato)

* Organícense *

Leyendo este ejemplo; aqui se impone pensar cómo coordenar células de defensa judicial con procuradores, abogados, mutualizando costes de defensa etc- Un simple foro de usuarios, pero bien organizado, ya es suficiente, Hagan aflorar los centenares de casos similares y resuelvan las cuestiones de organización (con dineros) para poder _actuar_

Me autocito. https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2495.msg169921;topicseen#msg169921

De lo que hay que ir olvidándose es que al personal le interesen estos temas. El extinto foro al que hago referencia funcionaba más o menos bien pero desde hace años ya sólo queda como consulta sin admitir preguntas nuevas.

En concreto la que enlazo demuestra no sólo la jeta sino el brutal desconocimiento de la ley. Pero el mismo foro demostraba que son muy pocos los inquilinos que se preocupan por sus derechos.

¿Organizarse? La mayoría del personal sólo se organiza para ir al bar a la hora del partido, cuando no directamente para desayunar cervezas. Evangelizar es predicar en el desierto. Yo hace años que no malgasto saliva en quien no se molesta en enterarse o en aprender algo.

[Derby]

El original está en italiano, he pasado el traductor...

https://www.investireoggi.it/economia/fallisce-signa-trema-il-mercato-immobiliare-europeo-anche-italia-a-rischio/

Signa fracasa, el mercado inmobiliario europeo tiembla, incluso Italia en riesgo

La lucha del BCE contra la inflación está poniendo en crisis el mercado inmobiliario. El desplome de 13.000 millones de euros de la Signa austriaca preocupa a Italia.

Las altas tasas de interés no son buenas para el mercado de la vivienda. La obstinación de los bancos centrales, en particular del BCE, en luchar contra la inflación mediante el aumento violento del coste del dinero está creando grandes problemas para las ventas de viviendas en Italia. Un país conocido por tener un alto porcentaje de propiedades por habitante.

Las primeras señales de alerta que están poniendo a prueba la resiliencia del mercado inmobiliario provienen del Consejo Nacional del Notariado. El organismo, basado en datos estadísticos, muestra que las ventas disminuyeron un 8,7% respecto a 2022, un año que ya tiene tendencia a la baja.

Con una perspectiva negativa de hasta el 10% a finales de año, igualan las malas cifras de 2008, cuando estalló la burbuja subprime en Estados Unidos y luego se extendió a Europa.

De Lehman Borthers a Signa, el mercado inmobiliario tiembla

Pero los notarios no son la única llamada de atención. Las preocupaciones también provienen del sector bancario que, aunque no abiertamente, está empezando a sufrir por los retrasos en el pago de las cuotas hipotecarias por parte de los clientes. Especialmente en Italia, donde los salarios no crecen desde hace años y el impacto de la inflación ha sido mayor, dada la presión fiscal superior a la media europea.

Un escenario que refleja lo que está sucediendo en Estados Unidos, donde las tasas hipotecarias están en sus niveles más altos en 23 años y las ventas de viviendas están en su nivel más bajo desde la crisis de las hipotecas subprime. Se espera que las ventas totales de viviendas en Estados Unidos alcancen aproximadamente 4,1 millones este año, la cifra más baja desde el colapso de Lehman Brothers en 2008, lo que desencadenó la crisis financiera mundial.

Pero Europa también podría tener su propio Lehman Brothers. Se llama Grupo Signa, poco conocido en Italia, pero es la mayor empresa inmobiliaria austriaca con activos de más de 27.000 millones de euros con ramificaciones también aquí.

Pues bien, la semana pasada Signa se declaró en concurso de acreedores ante el tribunal de Viena y corre el riesgo de declararse en bancarrota al no poder pagar deudas de 13.000 millones.

Los bancos sufren a pesar de sus ganancias

El colapso de Signa ciertamente no es comparable al de los imperios inmobiliarios chinos Evergrande y Country Garden. Pero mientras que para estos últimos el problema sigue confinado al Este, Signa podría representar la punta del iceberg de un problema que corre el riesgo de extenderse como un reguero de pólvora en Europa. Varios grupos bancarios importantes están involucrados, como UBS, Julius Baer, muchos bancos alemanes y Unicredit de Italia.

Si los bancos se ven obligados a poner más préstamos incobrables en sus balances, difícilmente podrán prestar más, incluso a clientes confiables. Y es probable que las ganancias récord obtenidas hasta ahora gracias al aumento de las tasas se conviertan en un destello en la sartén para compensar las pérdidas futuras. Con todo respeto a quienes han apostado por la recuperación de las cotizaciones de bancos e inmobiliarias obligados a dejar de lado beneficios.

El mercado inmobiliario se desploma en las principales ciudades

Por lo tanto, la importante contracción de las hipotecas está haciendo que las ventas de viviendas se desplomen en toda Italia. Los descensos de los préstamos, en comparación con hace un año, no son uniformes, sino irregulares. Las ciudades más afectadas son Palermo (-33,6%), Florencia (-32,6%) y Turín (-31,5%). Aunque los valores son relativamente más bajos, hay descensos significativos en Verona (-25,6%), Milán (-26,4%) y Bari (-28%).

Como resultado, las ventas inmobiliarias también siguen siendo negativas. Es una especie de Milán, reina del mercado inmobiliario, un descenso interanual del 8,4%. Se trata de una clara señal de una crisis que empieza a hacer mella más de lo esperado, con riesgos para la resiliencia del sistema, no solo en Italia sino también en el resto de Europa.

La prueba de fuego en este momento son los precios de las acciones de las empresas activas en el mercado inmobiliario que cotizan en Piazza Affari. Mutuionline, por ejemplo, ha perdido más del 50% desde los máximos del año pasado. Brioschi cayó un 35% en el mismo período de tiempo, al igual que Gabetti (-42%), Risanamento (-73%), Bastogi (-38%) e Italmobiliare (-11%).

[Derby]

El original está en coreano, el traductor hace lo que puede  Algunas de las cifras del artículo no aparecen bien traducidas.

https://economist.co.kr/article/view/ecn202311280024

Los listados se están acumulando, pero las ofertas están cayendo en picado...

Advertencia de ola de frío inmobiliario
El número de ventas de apartamentos en Seúl superó los 8,1 en noviembre ... Un 60% más que en enero. A medida que las altas tasas de interés bloquean las vías de préstamo, el poder entre compradores y vendedores lucha

A medida que continúa la tendencia de las altas tasas de interés y se deterioran las condiciones económicas internas y externas, sopla un viento frío en el mercado inmobiliario. Los apartamentos de Seúl se acumulan en el mercado sin ser digeridos y, al mismo tiempo, las transacciones no se llevan a cabo fácilmente.

Según ASIL, una empresa de big data inmobiliario, hasta el 11 de noviembre, había 27.51 listados de apartamentos en todo el país, un 2765,10% más que el 1 de octubre.

Por regiones, ▲ Jeju 17,4% ▲ Sejong 14% ▲ Gwangju 13,2% ▲ Jeonbuk 10,7% ▲ Ulsan 10,6% ▲ Gyeonggi 10,4% ▲ Chungnam 9,9% ▲ Gyeongnam e Incheon 9,8% ▲ Gangwon ‧ Daejeon 9,5% ▲ Jeonnam 9,4% ▲ Daegu ‧ Chungbuk 8,5% ▲ Busan 8% ▲ Gyeongbuk 7,7% ▲ Seúl 6,2%.

El número de anuncios de apartamentos en Seúl aumentó en 4.498, pasando de 72.154 a 76.652. El 3 de noviembre, superó los 80.000 casos, la cifra más alta desde que comenzó a contar en septiembre de 2020. En comparación con enero de este año, cuando apenas superó los 50.000, el número de listados ha aumentado rápidamente en más de un 60%.

'Gangnam Invencible'  ¿Viejo refrán?... El apartamento de Gangnam gira a la baja en 8 meses

Seúl también está viendo una fuerte disminución en el número de transacciones de venta de apartamentos al nivel del año pasado. Según la Plaza de Información Inmobiliaria de Seúl, el número de transacciones de apartamentos en Seúl aumentó de 727 en noviembre del año pasado a 835 en diciembre, 1.412 en enero, 2.454 en febrero, 2.988 en marzo y 3.191 en abril. Después de eso, el número de casos se mantuvo constantemente en alrededor de 3,000 en mayo ~ septiembre, disminuyó a 2,294 en octubre y se redujo a 736 a partir del 27 de noviembre.

En particular, los precios de los apartamentos en Gangnam, Seúl, que se evalúan como un indicador de la dirección de los precios en el mercado de ventas de apartamentos, también bajaron. De acuerdo con la 'Tendencia semanal de los precios de los apartamentos' publicada por el Instituto Inmobiliario de Corea, al 20 de noviembre, los precios de los apartamentos en Seúl aumentaron un 0,03 por ciento, pero el aumento disminuyó en 0,02 puntos porcentuales en comparación con la semana anterior (0,05 por ciento). Gangnam-gu registró una tendencia plana la semana pasada, pero volvió a una caída del 0,02% por primera vez en ocho meses desde mayo (-0,01%).

De acuerdo con el sistema de precios de transacción real del Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte, el precio de un área dedicada de 59㎡ de bosque de Gaeporamian en Gaepo-dong, Gangnam-gu, Seúl, se negoció a 2 mil millones de wones en agosto, pero cayó a 1.898 millones de wones el 25 de octubre.

El 59㎡ dedicado a Dogok Lexel en Dogok-dong, Gangnam-gu, Seúl, también se negoció a 2.150 millones de wones el 4 de octubre, y se firmó un contrato de venta a 1.820 millones de wones el día 13, una ligera caída. El área dedicada de 78㎡ de Acro River View Sinbanpo en Seocho-dong, Gangnam-gu, Seúl, también se vendió por 3.700 millones de wones en junio y 3.400 millones de wones en agosto, pero el precio bajó a 3.100 millones de wones el 20 de octubre.

El mercado de subastas de apartamentos de Seúl también está experimentando un aumento en el número de subastas. Según Jishengsion, una empresa especializada en subastas y datos de subastas, el número de subastas de apartamentos en Seúl en octubre fue de 238, el número mensual más alto en siete años y cinco meses desde mayo de 2016 (291). La tasa de ofertas ganadoras fue del 26,5 por ciento, 5,0 puntos porcentuales menos que el mes anterior (31,5 por ciento) y retrocediendo al nivel del 20 por ciento por primera vez en cuatro meses desde junio pasado (28,3 por ciento).

Los expertos en bienes raíces dijeron que el mercado inmobiliario actual, donde las transacciones están cortadas y la acumulación de listados es fuerte, es una situación en la que la lucha de poder entre compradores y vendedores continúa tensamente, junto con las dificultades para obtener financiamiento debido a las altas tasas de interés.

Lucha entre compradores y vendedores

John Kwon, investigador del Instituto Coreano de Política de la Construcción, dijo: "El mercado de la vivienda se encuentra actualmente en un estado de estancamiento, donde la oferta y la demanda son difíciles al mismo tiempo debido a la disminución de la demanda de fondos debido a las altas tasas de interés y la contracción de la base de oferta causada por el aumento de los costos de construcción", y agregó: "El precio, las transacciones y la oferta continuarán debilitándose y continuarán moviéndose lateralmente en forma de L el próximo año".

Seo Jin-hyung, profesora de la Universidad de Mujeres de Kyungin, dijo: "Dado que hay una gran brecha entre el precio de venta y el precio de oferta de los apartamentos en Seúl, el volumen de transacciones disminuye y el número de listados aumenta", y agregó: "Dado que los precios de algunos apartamentos han aumentado, los compradores se abstienen de perseguir y comprar mientras esperan que caigan más, y los vendedores no están bajando sus precios de venta con la esperanza de que el precio de los apartamentos aumente aún más en el futuro porque el precio de venta está aumentando debido al aumento de los precios de las unidades de construcción".

El profesor Seo agregó: "Desde que la política temporal de préstamos inmobiliarios del gobierno, el Préstamo Especial para la Vivienda, finalizó en septiembre, se ha vuelto difícil recaudar fondos, por lo que creo que esta tendencia lateral continuará por el momento".

Park Won-gap, experto en bienes raíces de KB Kookmin Bank, dijo: "Durante las vacaciones de Chuseok en septiembre, la gente hizo fila para comprar casas, pero la atmósfera se está congelando rápidamente ya que los compradores en el mercado de apartamentos están esperando", y agregó: "La velocidad de circulación de la información en el mercado inmobiliario se ha acelerado, y el 'comportamiento de aglomeración' que a menudo ocurre cuando hay mucha demanda especulativa y el mercado es inestable, ha acelerado el ritmo de enfriamiento del mercado".

A menos que haya variables que puedan influir en el mercado, como recortes de tasas de interés o mayores incentivos fiscales, los expertos predijeron que los apartamentos de Seúl continuarían con una tendencia lateral el próximo año.

Yeo Kyung-hee, investigador principal de R114 Real Estate, dijo: "La situación crediticia desfavorable está disminuyendo la capacidad y la voluntad de los compradores para comprar casas", y predijo que "la brecha entre el precio deseado entre vendedores y compradores puede conducir a transacciones lentas, aumentando la presión a la baja sobre los precios de la vivienda en áreas donde se están acumulando listados".

Song Seung-hyun, director ejecutivo de Asuntos Urbanos y Economía, dijo: "Gangnam en Seúl se ha considerado un destino seguro de inversión inmobiliaria durante mucho tiempo en la medida en que la frase 'Gangnam es invencible' se ha vuelto popular, pero recientemente, las personas de entre 20 y 40 años, que son los principales grupos de demanda, están volviendo sus ojos a las primeras ciudades nuevas, Pangyo, Hwaseong y Yongin, que se considera que tienen una mejor proximidad a la vivienda directa y un mayor retorno del costo de inversión que Gangnam".

"El reciente aumento en el número de subastas de apartamentos en Seúl y la ligera disminución en los precios de los apartamentos en Gangnam también están en línea con la razón", dijo Song, y agregó: "Los apartamentos reconstruidos, que lideran el mercado de apartamentos de Gangnam, también han visto caer mucho su rentabilidad debido al aumento de las tasas de interés y los precios unitarios".

[Derby]

Ahora vamos a Alemania, con este artículo publicado en el Frankfurter Allgemeine Zeitung hace un par de días:

https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/offene-immobilienfonds-geraten-unter-druck-negativspirale-fuer-anleger-19367947.html

Pérdida de valor: los fondos inmobiliarios abiertos se ven presionados

Esta noticia ha alarmado al sector inmobiliario: los inversores del fondo inmobiliario abierto de KanAm Grund, "Leading Cities Invest", se vieron especialmente afectados, como anunció la empresa de gestión de capital inmobiliario con sede en Fráncfort. Los expertos han devaluado la cartera del fondo en torno a un 10%, lo que supone un descenso equivalente a 100 millones de euros. ¿Es este el comienzo de una ola que también derribará a los otros fondos inmobiliarios? No tiene por qué ser así. La evolución de la situación también dependerá, en parte, de cómo se comporten los inversores de los fondos.

En primer lugar, la devaluación de las "Leading Cities Invest" es una consecuencia individual de la cartera inmobiliaria, que la agencia de calificación Scope ya analizó críticamente a principios de junio. En ese momento, Scope rebajó la calificación del fondo de "A" a "A menos" después de que ya había sido rebajado en el año anterior. "El deterioro de las calificaciones este año se debe principalmente al aumento de los parámetros de riesgo y a la disminución del rendimiento. Cabe destacar la buena estructura de antigüedad y tamaño de los inmuebles, así como la alta proporción de inquilinos clasificados por Scope con un perfil de riesgo bajo". Pero: "La construcción de carteras se ha llevado a cabo hasta ahora en un entorno de precios altos, lo que aumenta el riesgo de devaluaciones", explicó Scope su movimiento en ese momento.

Los riesgos derivados del tiempo no se aplican únicamente al Fondo KanAm. Sonja Knorr, que dirige el equipo de Fondos de Inversión Alternativos de Scope, está de acuerdo. "Los fondos inmobiliarios jóvenes han comprado gran parte de sus propiedades a precios récord, lo que ahora representa un importante potencial de retroceso", dice. A lo largo de décadas y varios ciclos de mercado, los fondos de algunos otros proveedores han construido una cartera más diferenciada de diferentes tipos de uso, asignaciones de países, estructuras de edad e inquilinos.

Hace tiempo que tienes una idea de hacia dónde se dirige el viaje.

Sin embargo, estos aspectos positivos no dejan impresionados a muchos inversores, ya que en agosto los fondos mutuos inmobiliarios de tipo abierto registraron por primera vez en más de cinco años salidas de fondos, según Barkow Consulting, que afirma ser el principal banco alemán en todo el mundo. Proveedor de servicios integrales para el sector financiero. Mientras tanto, la tendencia a la baja se ha afianzado, ya que los fondos ya llevan tres meses consecutivos sufriendo salidas de fondos. La última vez que esto sucedió fue en 2010. “Después de tres meses consecutivos de salidas de efectivo, lamentablemente podemos hablar de una tendencia. "Debido a la difícil situación actual en el sector inmobiliario, es probable que esta tendencia continúe", afirma Peter Barkow, fundador y socio director de la empresa de consultoría.

Los participantes del mercado tienen una idea desde hace mucho tiempo de hacia dónde se dirigen las cosas. Durante la feria inmobiliaria Expo Real celebrada en Múnich a principios de octubre, los observadores informaron de importantes cancelaciones para 2024. Como consecuencia de la crisis de los fondos inmobiliarios abiertos hace unos 15 años, los inversores deben conservar sus acciones durante al menos dos años y tener en cuenta un período de preaviso de un año. El legislador introdujo esta norma en 2013 para evitar que se repita la destrucción de valores. En aquel momento, las pérdidas de los entonces 17 fondos inmobiliarios abiertos para inversores privados e institucionales debido a esta liquidación a corto plazo ascendieron a más de ocho mil millones de euros.

La razón del actual nerviosismo entre los suscriptores de fondos no es sólo la actual incertidumbre en los mercados inmobiliarios, sino también las comparativamente malas perspectivas de rentabilidad. "Los fondos inmobiliarios abiertos rinden actualmente una media del 2 por ciento, mucho menos que el interés de los depósitos diarios, a plazo fijo o a plazo", afirma Knorr, experto en Scope, incluso teniendo en cuenta tanto el horizonte de inversión a largo plazo del Los inversores y la parte libre de impuestos de los fondos se enfatizan las distribuciones de los fondos.

Superemos juntos la difícil fase del mercado

Si no hay suficiente liquidez, los fondos tienen que vender propiedades y destruir valores, porque los precios han caído un 20 por ciento o más en los últimos meses. La interacción entre devaluaciones y salidas de efectivo podría poner en marcha una espiral negativa. Por ello, Knorr señala cómo afrontan la situación los inversores inmobiliarios profesionales: "Actualmente, los inversores institucionales hacen todo lo posible para no tener que vender las propiedades de sus fondos especiales en el peor momento posible".

Sascha Schadly, gestor de fondos de “Leading Cities Invest” y director general del grupo KanAm Grund, opina lo mismo: “Para no aumentar aún más la presión de liquidez, hemos observado que los inversores profesionales generalmente no devuelven sus acciones en este momento. sino que, por el contrario, están superando juntos la difícil fase actual del mercado, sin que sea necesario realizar ventas inmobiliarias para obtener liquidez. La devolución de acciones no es la mejor solución ni para inversores profesionales ni para clientes privados. Los clientes privados también deben recordar que una devolución ya no es revocable. En vista del entorno actual del mercado y los nuevos valores del mercado, se deben evitar las ventas de propiedades no planificadas, ya que podrían producirse nuevas reducciones en el precio de las acciones”.

Como alternativa a la rescisión y el reembolso, los inversores privados también pueden vender sus acciones anticipadamente en una bolsa de valores regulada. Desde hace varias semanas, los inversores institucionales tienen la oportunidad de negociar sus participaciones en fondos especiales en la nueva plataforma de negociación Private Markets de la bolsa de fondos alemana.

[Derby]

En Canadá...

https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/airbnb-bc-housing-1.7053382

British Columbia
Time's up for some short-term rentals in B.C. as new housing rules look set to transform scene

B.C.'s housing minister said Airbnb property managers should find new jobs

Nancy Paine's short-term rental business is dead in the water.

As co-founder and CEO of Victoria-based Superhost, Paine said she had been at the forefront of the Airbnb revolution for seven years, acting as a "liaison'' for homeowners needing help with the logistics of running a listing on the accommodation site.

At the peak of business, her staff managed 65 properties, welcoming thousands of guests from around the world to what Conde Nast Traveller magazine recently rated as the "best city in the world.''

"I have such great relationships with my homeowners,'' Paine said.

But she said that will all come to an end next spring when British Columbia enacts a law restricting short-term rentals to a homeowner's principal residence. It's among new housing regulations being rolled out over two years, with the government saying it wants to stop short-term rentals "taking away homes people need.''

"I expect business volumes to really plummet as of January and then, basically, I won't have a business as of May 1,'' Paine said.

"I'm planning to close my business as of May 1. It's really sad because I've worked really hard.... I have 15 staff that I'm going to have to lay off,'' she added.

Short-term rental managers like Paine across B.C. are lamenting the demise of their business model, while real estate agents say owners of investment properties are being forced to sell at a loss or risk being unable to pay their mortgage.

Supporters of the policy agree about some of those impacts — the difference is they think it proves the policies are a success.

The B.C. government said the suite of reforms gives local governments stronger enforcement tools, and establishes the province's role in regulating short-term rentals. Details released Thursday said local governments could "opt out'' of the principal-residence requirement annually if their community had a rental vacancy rate of three per cent or more for two consecutive years.

B.C. Minister of Housing Ravi Kahlon said in an interview on Tuesday the number of former short-term rentals going up for sale in Vancouver, Victoria and Kelowna showed the policies were working.

He said Airbnb property managers should find new jobs.

"We know also that there's a real shortage of property rental managers across the province ... and so there are opportunities for those that are looking to stay in that field. But we need the housing for people in British Columbia.''

Asked if he had compassion for owners forced to sell, or short-term rental managers going out of business, Kahlon said other people were "struggling to find a place [to live] because of a shortage of spaces.''(...)

[Marv]

El concepto 'haber cedido' es una consecuencia directa de otro concepto que es a la vez muy simple, pero complicado de transmitir. Probemos con un símil.

Para el cuerpo humano la energía es vital, y en principio el suministro no está garantizado. Por tanto los excedentes se intentan acumular de la manera más eficiente posible. Se almacenan en forma de grasa, que cuesta más revertir a su forma útil como energía que el combustible ordinario (azúcar), pero que a cambio es posible inmovilizar por tiempo indefinido.

O sea, que la grasa es el destino final del metabolismo para todo excedente.

Dicho de otra forma, toda la complejísima cadena causal que la biología ha dispuesto para transformar energía solar en energía aprovechable por nosotros, tiene dos destinos: primero sostener al organismo en el momento, y segundo, generar estas baterías de reserva que tan antiestéticas nos parecen.

En el Sistema (=organismo), la riqueza (=energía) se transforma en renta (=azúcar) y el excedente se convierte en Pisito (=grasa).

Y  no me suena ninguna economía desde el Neolítico en la que esto no haya sido así. En otros tiempos, en lugar del ladrillo, eran las 'tierras'.

La cuestión es ésta. No es posible convencer al organismo de que ya no necesita acumular grasa porque la comida no nos va a faltar. Simplemente el organismo está hecho como está hecho. Haría falta un cambio evolutivo en la arquitectura que soporta nuestro metabolismo actual.

La Transición Estructural que se ha predicado aquí, supone que hay que convencer al Sistema de que ya no es necesario acumular Pisito, porque el Dinero no nos va a faltar.

¿Funciona la metáfora, como explicación de que no ha pasado tal cosa, y no se la ve venir a corto plazo?

Corolario:

En el consciente colectivo El Pisito es el fin de la cadena causal, y no un estado intermedio (medio de producción), ni un servicio. El Sistema, tal y como es actualmente, necesita que El Pisito se puede revertir a Dinero en caso de necesidad, pero también necesita que no pierda valor, al igual que el cuerpo no permite que la grasa se degrade; sólo cuando hay un requerimiento extraordinario de combustible, se usa (siguiendo con la metáfora, el alquiler es la quema de la grasa cuando no hay azúcar).

Para convencer al sistema de que ya no es necesario destinar los recursos al Pisito/Tierras/Patrimonio, primero se tiene que construir la alternativa convincente, y sostenerla por tantísimo tiempo, que de manera natural el Sistema se adapte, mediante un cambio de arquitectura.

Como eso no ha pasado y está lejos de ocurrir, el arrepentimiento por haber cedido es perfectamente natural, la sensación es que se malbarató lo acumulado.

Si lo que termina ocurriendo ahora es sólo otra corrección valorativa, por muy grande que sea, sin producirse el cambio en el Sistema, es sólo cuestión de tiempo volver a lo mismo. O eso, o el verdadero reset.

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P.S.: Ya intenté una versión distinta del mismo argumento aquí
https://www.transicionestructural.net/index.php?action=profile;area=showThankYouPosts;u=567

[Derby]

https://www.investing.com/news/world-news/canadas-surging-cost-of-living-fuels-reverse-immigration-3253128

Canada's surging cost of living fuels reverse immigration


© Reuters. An asylum seeker walks down Roxham Road to cross into Canada from the U.S. in Champlain, New York, U.S., February 28, 2023. REUTERS/Christinne Muschi/File Photo

TORONTO (Reuters) - The dream of making it big in Canada is turning into a battle for survival for many immigrants due to the high cost of living and rental shortages, as rising emigration numbers hint at newcomers being forced to turn their back on a country that they chose to make their adopted home.

Prime Minister Justin Trudeau has made immigration his main weapon to blunt Canada's big challenge of an aging and slowing population, and it has also helped fuel economic growth. That drove Canada's population up at its fastest clip in more than six decades this year, Statistics Canada said.

But now a reversal of that trend is gradually taking hold. In the first six months of 2023 some 42,000 individuals departed Canada, adding to 93,818 people who left in 2022 and 85,927 exits in 2021, official data show.

The rate of immigrants leaving Canada hit a two-decade high in 2019, according to a recent report from the Institute for Canadian Citizenship (ICC), an immigration advocacy group. While the numbers went down during pandemic lockdowns, Statistics Canada data shows it is once again rising.

While that is a fraction of the 263,000 who came to the country over the same period, a steady rise in emigration is making some observers wary.

For a nation built on immigrants, a rising trend of people leaving Canada risks undermining one of Prime Minister Justin Trudeau government's signature policies, which granted permanent residency to a record 2.5 million people in just eight years.

Reuters spoke with a half a dozen people who have either left the country or are preparing to do so, because of the high cost of living.

Cara, 25, who came to Canada in 2022 as a refugee from Hong Kong, now pays C$650 ($474) in monthly rent for a single-room basement apartment in Scarborough in eastern Toronto, which is about 30% of her monthly take-home salary.

"I never realized that living in a Western country, you can only afford renting a room in the basement," she said. She declined to give her real name because she fled Hong Kong after participating in the 2019 protests triggered by a now-abandoned extradition bill.

Cara works three part-time jobs, making Ontario's minimum wage of C$16.55 per hour, and goes to an adult learning school to earn university credits.

"I almost use every single penny," she said, while in Hong Kong she was able to save about a third of her monthly salary.

To be sure, emigration as a percentage of Canada's overall population touched a high of 0.2% in the mid 1990s, and currently stands at about 0.09%, according to official government data.

While the numbers are small now, lawyers and immigration consultants warn that a pick-up could cast a shroud over Canada's appeal as the one of the favoured destinations for newcomers.

"There's a real importance in creating positive experiences in those early years" so that people decide to stay, said Daniel Bernhard, CEO of ICC.

Immigrants blame the sky-rocketing housing costs as the biggest reason for their decision to consider a new country.

On average in Canada about 60% of household income would be needed to cover home ownership costs, a figure that rises to about 98% for Vancouver and 80% for Toronto, RBC said in a September report.

Myo Maung, 55, migrated to Canada from Myanmar over three decades ago and made a successful career as a real estate agent and a restaurateur. But he plans to retire in a country like Thailand since he cannot see himself maintaining his living standard in Canada on his retirement income.

Phil Triadafilopoulos, a political science professor specializing in immigration at the University of Toronto (UofT), said rapid immigration is exacerbating the housing shortage.

"It's not surprising then that people who have options... either go to another country or go back home having had a taste of the situation in Canada," Triadafilopoulos said.

Last month Trudeau's government capped its target for new residents at a half million per year from 2025 onwards to ease pressure on the housing market.

But for some it is too little too late.

Justinas Stankus, 38, who came to Canada from Lithuania in 2019 to pursue a doctorate in political science at the UofT is considering relocating to Southeast Asia where the cost of living is lower and where he could still pursue his research.

Stankus, who pays C$2,000, including utilities, for a one-bedroom apartment, said increasing living expenses has made it difficult to afford basic necessities.

"With a graduate student's budget, it is not sustainable," Stankus said.

Cara from Hong Kong says she feels trapped and wants to go. "Whenever I get a chance to leave, I will take the chance."

($1 = 1.3718 Canadian dollars)