Hola a todos.
Últimamente estamos siendo testigos de que el problema de la vivienda va calentando por momentos tanto a la sociedad como a los medios de comunicación y el ruido de propuestas extremas no para de aumentar: “¡Exprópiese todo!” “¡Liberalización total ya!”
Como siempre, es muy peligroso que se polarice totalmente el discurso y que eso sea utilizado tanto por unos como por otros para sus intereses particulares, que no tienen nada que ver con arreglar de verdad el problema.
Con la esperanza de que alguien de fuera lea este foro y esto le pueda ayudar a ver más allá de las dicotomías simples y manipuladas, creo que es útil comentar aquí otras propuestas que podrían ayudar de verdad a solucionar el problema, y no solo de forma temporal, sino a largo plazo.
Por ello, me he animado a escribir mi propio proyecto de política de vivienda, que no deja de estar basado en mis lecturas y en las propias discusiones diarias del foro. Por supuesto, he de advertir que no soy un profesional del urbanismo o de hacienda, así que pido perdón por adelantado si cometo alguna inexactitud. Pero el caso es que los políticos parece ser que tampoco son muy expertos, vistos los nefastos resultados que han conseguido… así que yo no voy a ser menos que ellos.
Vamos a ello. El proyecto constaría de cinco patas:
1. Urbanismo
Los objetivos principales de la política de urbanismo deben ser:
1) Que haya siempre suelo disponible para construir vivienda.
2) Que el precio del suelo urbano para los constructores sea igual al precio del suelo rústico más los costes de urbanización.
Allá donde haya suelo rústico abundante cerca de la ciudad, la mejor forma de conseguir esos objetivos es que sean las administraciones públicas las que se encarguen del proceso de urbanización, siguiendo estos pasos:
1) Expropiación de terrenos alrededor de la ciudad para que haya siempre una bolsa de terrenos propiedad de la administración. Esos terrenos serían rústicos en el momento de la expropiación, luego el justiprecio sería el del terreno rústico.
2) Planeamiento y recalificación de los terrenos. A medida que la ciudad crece y se prevé el agotamiento del terreno urbanizable en un futuro próximo, se recalifican los terrenos públicos para que pasen a ser urbanizables.
3) Las administraciones públicas sacan los terrenos a concurso o subasta (dependiendo del tipo de vivienda que se vaya a construir). En el caso del concurso, solo se repercutirá el justiprecio de la expropiación, ya que los costes de urbanización correrán por cuenta del constructor.
4) Las obras de urbanización propiamente dichas se ejecutarán después de la adjudicación del concurso o subasta por el propio constructor, justo antes de empezar la construcción de las viviendas, para evitar el posible deterioro de la infraestructura en el caso de que la necesidad de vivienda disminuya.
En aquellos municipios donde escasee el suelo rústico en lugares bien comunicados con la ciudad existente o donde haya abundancia de viviendas antiguas y deterioradas, esta idea se puede combinar con otras medidas, como la edificación o rehabilitación forzosa, o la expropiación o subasta de terrenos urbanos vacíos o viviendas ruinosas.
2. Vivienda protegida: Vivienda de protección oficial en suelos cedidos por la administración pública
El objetivo sería que la mayor parte de las primeras viviendas de los trabajadores se construyeran bajo este régimen. Enlazando con el punto anterior, las administraciones públicas sacarían a concurso los terrenos urbanizables para la construcción de vivienda protegida. Los terrenos no se venderían, sino que se cederían por un periodo determinado de años, de forma que las viviendas que se construyan en ellas retornarían a la administración al finalizar ese periodo o al fallecer los propietarios originales. Aparte, la vivienda siempre estaría protegida, lo que quiere decir que nunca podría venderse o alquilarse por encima de unos precios tasados.
Las viviendas protegidas solo podrán adquirirse siendo residente legal en España durante un número mínimo de años y bajo la condición de ocuparse como primera vivienda por la persona que la adquiere, que tendrá la obligación de empadronarse en ella.
Esta aproximación tiene varias ventajas:
1) No hay ningún tramo especulativo del valor del suelo que se transmita al precio final de la vivienda. Esto se evita al no transmitírselo al constructor a través del terreno y al no repercutírselo al consumidor final, al estar tasados los precios finales de venta.
2) No tiene ningún sentido acaparar esas viviendas, ya que su precio disminuirá de forma natural a medida que la vivienda envejezca y el momento del retorno a la administración se acerque.
3) Como todas las viviendas acaban retornando a la administración, se facilita mucho la posibilidad de rehabilitar o demoler y sustituir bloques enteros al cabo de los años, lo que mejorará a largo plazo la calidad del parque de viviendas.
4) El propietario se involucra tanto en la financiación de la vivienda (ya que la adquiere) como en el mantenimiento durante todo su tiempo de vida, disminuyendo los costes y la complejidad de la gestión por parte de la administración.
3. Vivienda pública: Vivienda social en régimen de alquiler
Este régimen estaría pensado para cubrir los huecos que dejaría el de la vivienda protegida. Para aquellas personas que no tengan ahorros y no puedan acceder a ella, por ejemplo, personas jóvenes o de bajos recursos económicos, existiría la posibilidad de alquilar vivienda pública. La vivienda sería propiedad de las administraciones públicas y, para acceder a ella, sería necesario acreditar un nivel de ingresos o un patrimonio por debajo de un límite. La gente que recibiese algún tipo de ayuda para la vivienda lo haría siempre a través de este sistema.
No le doy prioridad a este régimen de alquiler frente al de la vivienda protegida porque me parece que sería mucho más complejo gestionarlo, al no hacerse responsables los inquilinos del mantenimiento de la vivienda, aparte de ser mucho más costoso para las administraciones públicas.
4. Vivienda libre: Impuesto sobre el valor de los terrenos urbanos
La vivienda libre seguiría existiendo y funcionaría exactamente igual que ahora, aunque su cometido se esperaría que fuese mucho más limitado: segundas residencias, viviendas de lujo, viviendas turísticas, alquiler por temporada, estudiantes y poco más.
La novedad estaría en que, asumiendo que ya no estará ahí para garantizar el derecho a la vivienda de nadie, se convertiría en la gallina de los huevos de oro ideal para exprimir fiscalmente. El impuesto perfecto para ello sería sobre el valor de los terrenos urbanos y tasaría los terrenos y viviendas exclusivamente por el espacio que ocupan y por su localización, de forma similar a como se hace ahora mismo con el valor catastral, pero sin incluir el valor de las construcciones. De esta manera, se consiguen tres objetivos:
1) Se recuperan las rentas extraordinarias que genera la sociedad o la naturaleza (el impuesto privado) para el común, de forma que el que quiera disfrutar de una vivienda en un barrio histórico o de unas vistas pintorescas pague por ello a quien no las disfruta.
2) Se penaliza el acaparamiento de viviendas vacías o de terrenos en sitios de alta demanda, fomentando su puesta en uso.
3) Se mejoraría la financiación de las administraciones públicas y, como contrapartida, se podrían bajar los impuestos a las capas productivas de la sociedad.
Si se calcula de manera inteligente, se puede conseguir que ese impuesto no disminuya el atractivo de esos terrenos, ya que, el que paga, ya estaba asumiendo un coste superior por alojarse en esas localizaciones. Simplemente, se trasladarían los ingresos que ahora están en manos privadas a manos públicas.
5. Transparencia y contrapesos
Esta propuesta otorga un papel fundamental a las administraciones públicas en la provisión de vivienda. Un papel que, ciertamente, nunca ha dejado de tener, aunque lleve unas cuantas décadas haciendo dejación de funciones.
El caso es que, para que estas políticas funcionen de forma eficiente y no sean presa de la corrupción desmedida, deben de existir contrapesos al poder de los poderes públicos y que todo el proceso se desarrolle con la máxima transparencia posible.
Uno de los principales impedimentos que creo que existen actualmente a que haya una política de vivienda efectiva es el excesivo papel que juegan los ayuntamientos en el proceso. Los ayuntamientos son los que mejor conocen las necesidades particulares de su municipio, pero a cambio están demasiado apegados al terreno y son el lugar perfecto para que un político deshonesto utilice la política en su propio favor. Además, muchas veces no disponen de los recursos necesarios. En las áreas metropolitanas, los problemas se agudizan, al no siempre estar de acuerdo los intereses de los habitantes de un municipio con los del resto del área metropolitana, siendo un campo abonado para las reacciones del tipo not in my backyard.
Un sistema mediante el cual las administraciones locales se encargasen de la gestión de última milla, pero los objetivos, los requisitos, la financiación y, sobre todo, la auditoría se proporcionasen desde instancias superiores (comunidades autónomas, gobierno central e incluso Europa), seguramente funcione mejor y evite más fácilmente que alguien pueda usar el sistema para aprovecharse.
Por supuesto, todos los concursos y subastas se harían con luz y taquígrafos y se publicarían en sitios donde todo el mundo tuviera acceso.
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Bueno, este sería el esquema. Por supuesto, aportaciones, correcciones y enmiendas a la totalidad son más que bienvenidos. La idea es que mi mensaje sea solamente un punto de partida.
¡Saludos!
